Rohan financing s.r.o. 0 Výroční finanční zpráva za rok 2025 Rohan financing s.r.o. IČO: 218 25 807 Sídlo: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika Zapsáno v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze spisová značka C 407033
Rohan financing s.r.o. 1 VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVA 2025 OBSAH I. PRÁVNÍ ZÁKLAD II. TEXTOVÁ ČÁST VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVY III. DOPLŇUJÍCÍ INFORMACE IV. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA V NEZKRÁCENÉ FORMĚ V. PŘÍLOHA K ÚČETNÍ ZÁVĚRCE VI. ZPRÁVA AUDITORA VII. ZPRÁVA O VZTAZÍCH VIII. ZPRÁVA JEDNATELŮ K ÚČETNÍ ZÁVĚRCE A NÁVRH NA VYPOŘÁDÁNÍ HOSPODÁŘSKÉHO VÝSLEDKU ZA ROK 2025
Rohan financing s.r.o. 2 I. PRÁVNÍ ZÁKLAD Společnost Rohan financing s.r.o. předkládá Výroční finanční zprávu za účetní rok 2025 vyhotovenou v souladu s požadavky vyžadovanými zákonem č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále také „zákon o účetnictví“) a zákona č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů (dále také „ZPKT“).
Rohan financing s.r.o. 3 II. TEXTOVÁ ČÁST VÝROČNÍ FINANČNÍ ZPRÁVY Charakteristika společnosti Obchodní firma: Rohan financing s.r.o. Sídlo: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika Identifikační číslo: 218 25 807 LEI: 315700PIUV9BBTCKJW88 Registrace: v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, spisová značka C 407033 Datum založení: 11. 7. 2024 Datum vzniku: 25. 7. 2024 Doba trvání: na dobu neurčitou Právní forma: společnost s ručením omezeným Právní řád: společnost je založena a existuje v souladu s právním řádem České republiky, zejména zákonem č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“) a zákonem č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZOK“), zákonem č. 455/1991 Sb., o živnostenském podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů a zákonem č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu, ve znění pozdějších předpisů. Internetová stránka: https://www.novyrohan.cz/ Telefonický kontakt: +420 221 710 561 (dále jen „Společnost“) Výroční finanční zpráva je zveřejněna v elektronické podobě na internetové stránce Společnosti https://www.novyrohan.cz/. Informace o základním kapitálu a obchodních podílech ve Společnosti: Základní kapitál: 2.000.000,- Kč Podíl: peněžitý vklad 2.000.000,- Kč, obchodní podíl 100 %, splaceno 100 % Druh podílu: základní Základní kapitál Společnosti je plně splacen a je tvořen peněžitým vkladem jediného společníka, společnosti J&T REAL ESTATE CR LIMITED, se sídlem Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 2nd floor, Flat/Office 21, 1061 Nicosia, Kyperská republika, Registrační číslo HE238691, ve výši 2.000.000,- Kč (slovy: dva miliony korun českých), který vlastní 100 % podíl na základním kapitálu Společnosti. S podílem jsou spojena tato práva: - Právo na podíl na zisku, - Právo na podíl na likvidačním zůstatku,
Rohan financing s.r.o. 4 - Právo podílet se na řízení Společnosti, tj. hlasovat na valné hromadě, kdy na každou 1,- Kč (jednu korunu českou) vkladu připadá 1 (jeden) hlas. Celkový počet hlasů ve Společnosti je 2.000.000 (dva miliony), - další práva stanovená ZOK. Předmět podnikání Společnosti a informace o Společnosti: V obchodním rejstříku je uvedený předmět podnikání Společnosti: výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona a to v následujících oborech činnosti: - Zprostředkování obchodu a služeb - Nákup, prodej, správa a údržba nemovitostí - Poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků - Reklamní činnost, marketing, mediální zastoupení - Služby v oblasti administrativní správy a služby organizačně hospodářské povahy - Velkoobchod a maloobchod - Projektování pozemkových úprav. Společnost je založena výhradně za účelem emise dluhopisů a poskytování vnitroskupinového financování, přičemž výtěžek z emise dluhopisů použila na poskytnutí financování společnosti Rohan E one s.r.o., identifikační číslo: 089 72 656, se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, zapsaná v Obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze oddíl C vložka 328445 (dále jen „Sesterská společnost“) pro realizaci výstavby developerského projektu Nový Rohan na pomezí pražského Karlína a Libně (dále jen „Projekt“). Společnost je závislá na úspěšnosti podnikání Sesterské společnosti. Společnost neprovozuje žádnou jinou podnikatelskou činnost, ani to v budoucnu neplánuje. Jednatelé Společnosti k 31. prosinci 2025 Jednatel: Ing. František Jíša Jednatel: Ing. Martin Kodeš Způsob jednání za Společnosti: Jednatelé jednají za společnost vždy společně. Jednatelé Společnosti byli v roce 2025 vrcholovým vedením (managementem) Společnosti. Výbor pro audit Společnosti k 31. prosinci 2025 Člen: JUDr. Martina Ascherl Člen: Ing. Rudolf Černý Předseda: Ing. Jakub Kovář Pravomoci výboru pro audit Společnosti jsou blíže specifikovány v části III. této výroční finanční zprávy. Složení, ustanovení a funkční období členů výboru pro audit, svolání zasedání výboru pro audit, zasedání výboru pro audit, povinnosti výboru pro audit upravuje zakladatelská listina Společnosti.
Rohan financing s.r.o. 5 Ing. František Jíša – jednatel Pracovní adresa: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika František Jíša je absolventem podnikového managementu a financí na Vysoké škole finanční a správní, absolvoval také zahraniční studium na Ekonomické univerzitě ve Vratislavi. Na počátku své kariéry téměř 5 let pracoval v různých pozicích v KPMG. Před nástupem do J&T REAL ESTATE CZ, a.s. působil na pozici finančního ředitele také v developerské skupině Neocity group. V současnosti působí jako finanční ředitel a člen představenstva J&T REAL ESTATE CZ, a.s. Na pozici CFO působí i ve společnosti JTZE a.s. kde je členem představenstva. Ing. František Jíša dále v roce 2025 působí ve statutárních orgánech těchto následujících společností: Rohan E one offices, s.r.o. (člen statutárního orgánu), BB global a.s. (člen statutárního orgánu), J&T REAL ESTATE SMART SOLUTIONS a.s. (člen statutárního orgánu), J & T REAL ESTATE CZ, a.s. (člen statutárního orgánu), Rohan E one, s.r.o. (člen statutárního orgánu), Rohan E two, s.r.o. (člen statutárního orgánu), JTZE a.s. (člen statutárního orgánu), JTZ global a.s. (člen dozorčí rady), Ing. František Jíša nevlastní žádné majetkové účasti ve společnostech, který by byly významné z hlediska Společnosti. Ing. Martin Kodeš – jednatel Pracovní adresa: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, Česká republika Ing. Martin Kodeš vystudoval ČVUT v Praze, obor pozemní stavitelství, je autorizovaným inženýrem. Před příchodem do J&T, kde působí na různých manažerských pozicích v realitním developmentu přes 20 let, byl jednatelem a ředitelem společnosti Raiffeisen Leasing. V současnosti působí jako výkonný ředitel a místopředseda představenstva J&T REAL ESTATE CZ, a.s. Ing. Martin Kodeš dále v roce 2025 působí ve statutárních a dozorčích orgánech těchto následujících společností: Karlín development II. s.r.o. (člen statutárního orgánu), J & T REAL ESTATE CZ, a.s. (člen statutárního orgánu), Doblecon a.s. (člen statutárního orgánu), Rohan Gate s.r.o. (člen statutárního orgánu), Apartmány Bouřňák s.r.o. (člen statutárního orgánu), Rohan engineering, s.r.o. (člen statutárního orgánu), Rohan Infra ED, s.r.o. (člen statutárního orgánu), Rohan Infra D, s.r.o. (člen statutárního orgánu). Ing. Martin Kodeš nevlastní žádné majetkové účasti ve společnostech, který by byly významné z hlediska Společnosti. Jednatelé Společnosti prohlašují, že žádná z osob, které jsou členem orgánů Společnosti, není v zaměstnaneckém poměru ke Společnosti.
Rohan financing s.r.o. 6 Střet zájmů Společnost si není vědoma žádného možného střetu zájmů mezi povinnostmi jednatelů a členů výboru pro audit ve vztahu ke Společnosti a jejich soukromými zájmy nebo jinými povinnostmi. Principy odměňování jednatelů a výboru pro audit Společnosti a managementu Společnosti: Společnost nemá stanoveny žádné principy odměňování jednatelů, členů výboru pro audit a managementu. O případných jednorázových odměnách osob s řídící pravomocí za činnosti vykonávané pro Společnost rozhoduje valná hromada Společnosti, resp. jediný společník Společnosti v působnosti valné hromady, způsobem stanoveným v § 61 ZOK. Jednatelé Společnosti neobdrželi za rok 2025 žádné peněžité nebo nepeněžité příjmy za činnosti vykonávané pro Společnost. Každý z členů výboru pro audit Společnosti obdržel za rok 2025 finanční odměnu spojenou s výkonem funkce výboru pro audit ve výši 16.800,- Kč hrubého ročně. Ve vlastnictví jednatelů, členů výboru pro audit, ostatních osob s řídící pravomocí a osob jím blízkých nejsou žádné podíly ve Společnosti či cenné papíry vydané Společností představující podíl na Společnosti a nejsou smluvními stranami opčních a obdobných smluv, jejichž podkladovým aktivem jsou účastnické cenné papíry vydané Společností, a ani neexistují takové smlouvy, které jsou uzavřeny v jejich prospěch. Organizační struktura: Jediným společníkem Společnosti k 31. 12. 2025 je společnost J&T REAL ESTATE CR LIMITED, se sídlem Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 2nd floor, Flat/Office 21, 1061 Nicosia, Kyperská republika, Registrační číslo HE238691 (společník s obchodním podílem ve výši 100 %), (dále jen „Společník“). Do skupiny Společnosti patří k 31. 12. 2025 následující společnosti: Společník, Společnost, Sesterská společnost a všechny ostatní společnosti ovládané přímo či nepřímo Společníkem (dále jen „Skupina“). Zjednodušená struktura Skupiny platná do 31. 12. 2025 je zobrazena v následujícím grafu (procentní údaje představují vlastnický podíl i podíl na hlasovacích právech):
Rohan financing s.r.o. 8 Závislost Společnosti na subjektech ze Skupiny: Společnost je závislá na své mateřské společnosti – Společníkovi, což vyplývá z jejího vlastnictví stoprocentního podílu ve Společnosti. Společnost byla založena výhradně za účelem vydání dluhopisů a následného poskytnutí získaných prostředků formou úvěru, zápůjček nebo jiné formy financování Sesterské společnosti pro realizaci Projektu. Společnost však může v budoucnu určit, že bude poskytovat vnitroskupinové financování rovněž dalším společnostem ze Skupiny. Schopnost Společnosti splnit závazky je tudíž významně ovlivněna schopností Sesterské společnosti splnit závazky vůči Společnosti, což vytváří závislost zdrojů příjmů Společnosti na Sesterské společnosti a jejich hospodářských výsledcích. Ke dni 31. 12. 2025 Společnost kromě úvěru poskytnutého Sesterské společnosti neposkytla žádné další úvěry, zápůjčky ani nevydala žádné jiné investiční nástroje, než jsou dluhopisy (uvedené v části Údaje o činnosti Společnosti v roce 2025 této výroční finanční zprávy), které by zakládaly úvěrovou angažovanost Společnosti vůči jakékoliv třetí osobě. Kromě subjektů uvedených výše není Společnost v současné době v souvislosti se svou obchodní činností závislá na jiných osobách ve Skupině. Osoby, které Společnost ovládají nebo by ji mohly ovládat s uvedením podrobností o výši podílu, který je opravňuje k hlasování: Jediným společníkem Společnosti k 31. 12. 2025 je Společník, tedy společnost J&T REAL ESTATE CR LIMITED, se sídlem Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 2nd floor, Flat/Office 21, 1061 Nicosia, Kyperská republika, Registrační číslo HE238691 (společník s obchodním podílem ve výši 100 %). Společnost je přímo ovládána a kontrolován Společníkem na základě vlastnictví 100 % podílu na základní kapitálu Společnosti a 100 % hlasovacích práv Společnosti. Akcionáři jediného Společníka jsou společnosti: - TERLIZ MANAGEMENT LIMITED, se sídlem Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 2nd floor, Flat/Office 23, 1061, Nikósie, Kyperská republika, HE 198414, jelikož vlastní akcie představující 9 % podíl na základním kapitálu Společníka; - IULIANCO LIMITED, se sídlem Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 2nd floor, Flat/Office 23, 1061, Nikósie, Kyperská republika, HE 398154, jelikož vlastní akcie představující 55% podíl na základním kapitálu Společníka - JTRE INVESTMENT LTD, se sídlem Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Office 12/B, 1061, Nikósie, Kyperská republika, HE 377515, jelikož vlastní akcie představující 36 % podíl na základním kapitálu Společníka
Rohan financing s.r.o. 9 Ovládající osobou společnosti TERLIZ MANAGEMENT LIMITED je Ing. Dušan Palcr, narozen dne 3. 4. 1964, bytem U Mrázovky 1986/17, Smíchov, 150 00 Praha 5 (Dušan Palcr), jelikož prostřednictvím BERG NOMINEES LIMITED, se sídlem Kyriakou Matsi, 16 EAGLE HOUSE, 8th floor, Agioi Omologites, 1082, Nikósie, Kyperská republika, HE 230006, vlastní akcie představující 100 % podíl základním kapitálu ve společnosti TERLIZ MANAGEMENT LIMITED. Dušan Palcr je také ovládající osobou společnosti IULIANCO LIMITED, jelikož vlastní akcie představující 100 % podíl základním kapitálu ve společnosti IULIANCO LIMITED. Pan Dušan Palcr tak nepřímo ovládá Společnost prostřednictvím své majetkové účasti ve společnostech TERLIZ MANAGEMENT LIMITED a IULIANCO LIMITED. Údaje o činnosti Společnosti v roce 2025: Společnost Rohan financing s.r.o. byla založena dne 11. července 2024 za účelem emise dluhopisů, přičemž výtěžek z této emise je určen na poskytnutí financování Sesterské společnosti Rohan E one s.r.o. pro realizaci Projektu Nový Rohan a refinancování seniorního úvěru od J&T BANKA se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, identifikační číslo: 471 15 378, zapsána v Obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze oddíl B, vložka 1731 (dále jen „J&T BANKA, a.s.“). Tento Projekt zahrnuje výstavbu nové městské čtvrti s bytovými domy, administrativními budovami a plochami pro maloobchod a služby. K 17. prosinci 2024 společnost emitovala první tranši dluhopisů s názvem ROHAN FIN. 0,00/29 v souladu s emisními podmínkami ze dne 26. listopadu 2024. Dluhopisy byly vydány podle českého práva jako zaknihované cenné papíry na doručitele, v celkovém počtu 110 000 kusů, o jmenovité hodnotě jednoho dluhopisu 10 000 Kč. Dluhopisy první tranše nejsou úročené; jejich výnos je dán rozdílem mezi emisním kurzem (72,14 %) a jmenovitou hodnotou, což odpovídá výnosu do splatnosti ve výši 6,75 % p.a. Dluhopisy první tranše jsou splatné dne 17. prosince 2029 a jsou zajištěné. Dne 7. října 2025 společnost emitovala druhou tranši dluhopisů s názvem ROHAN FIN. 0,00/29 v souladu s emisními podmínkami ze dne 26. listopadu 2024. Dluhopisy byly vydány podle českého práva jako zaknihované cenné papíry na doručitele, v celkovém počtu 105 000 kusů, o jmenovité hodnotě jednoho dluhopisu 10 000 Kč. Dluhopisy druhé tranše nejsou úročené; jejich výnos je dán rozdílem mezi emisním kurzem (77,24 %) a jmenovitou hodnotou, což odpovídá výnosu do splatnosti ve výši 6,35 % p.a. Dluhopisy druhé tranše jsou splatné dne 17. prosince 2029 a jsou zajištěné. Dluhopisy obou tranší emitované společností v rámci programu ROHAN FIN. 0,00/29 (společně dále jen „Dluhopisy“). Dluhopisy jsou zajištěny zástavním právem k obchodnímu podílu Společnosti. Konkrétně byl dne 10. prosince 2024 sepsán notářský zápis obsahující smlouvu o zřízení zástavního práva k obchodnímu podílu mezi jediným Společníkem jako poskytovatelem zajištění a společností J&T BANKA, a.s. jako agentem pro zajištění. Tento způsob zajištění poskytuje investorům dodatečnou úroveň ochrany tím, že v případě platební neschopnosti Společnosti mohou být jejich nároky uspokojeny z prodeje zastaveného obchodního podílu.
Rohan financing s.r.o. 10 Dále jsou Dluhopisy zajištěny zástavním právem prvního pořadí k pohledávkám Společnosti z Rámcové smlouvy o úvěru, na základě níž bude Společnost moci půjčovat peněžní prostředky z emisí dluhopisů Sesterské společnosti, zástavním právem prvního pořadí k nemovitostem, zástavním právem prvního pořadí k pohledávkám ze smlouvy o projektovém účtu, zástavním právem prvního pořadí k pohledávkám ze smlouvy o operačním účtu, zástavním právem prvního pořadí k pohledávkám ze smlouvy o finančním účtu a zástavním právem prvního pořadí k pohledávkám ze smlouvy nebo smluv o distribučním úvěru (dále jen „Zajištění“). Zajištění Dluhopisů je podrobně definováno v základním prospektu Dluhopisů ze dne 21. listopadu 2024. Dluhopisy emitované společností jsou k 31. prosinci 2025 kótovány na regulovaném trhu organizovaném společností Burza cenných papírů Praha, a.s. Obchodování s první tranší dluhopisů bylo zahájeno dne 17. prosince 2024, obchodování s druhou tranší dluhopisů bylo zahájeno dne 7. října 2025. Celková jmenovitá hodnota emise první tranše dluhopisů činí 1 100 000 000 Kč. Celková jmenovitá hodnota emise druhé tranše dluhopisů činí 1 050 000 000 Kč. Z emise druhé tranše došlo ke zpětnému odkupu dluhopisů v nominální hodnotě 250 000 tis. Kč. Upisovací období první tranše dluhopisů probíhalo od 26. listopadu 2024 do 25. listopadu 2025. Upisovací období druhé tranše dluhopisů probíhalo od 15. září 2025 do 25. listopadu 2025. Společnost může Dluhopisy za podmínek popsaných v emisních podmínkách předčasně splatit, avšak nejdříve po uplynutí jednoho roku od data emise příslušné tranše. Bližší popis Sesterské společnosti a Projektu Sesterská společnost Předmětem podnikání Sesterské společnosti Rohan E one s.r.o. je výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona v následujících oborech činností: poradenská a konzultační činnost, zpracování odborných studií a posudků; a služby v oblasti administrativní správy a služby organizačně hospodářské povahy. Sesterská společnost je investorem developerského projektu Projekt Nový Rohan I, což představuje její hlavní činnost. Projekt Projekt Nový Rohan zahrnuje výstavbu bytových domů, administrativních budov a ploch pro maloobchod a služby. Celkově bude postaveno téměř 150 000 metrů čtverečních hrubých podlažních ploch. Investiční náklady na tento projekt jsou rozpočtovány na částku přes 3 miliardy Kč. První etapa Projektu Nový Rohan zahrnuje výstavbu 260 bytů ve třech bytových domech Prokop, Vincent a Barbora (Projekt Nový Rohan I). Od června 2024 byly uvedeny do prodeje jednotky o dispozicích 1+KK až 4+KK v bytových domech Prokop a Vincent, prodej jednotek v bytovém domě Barbora byl zahájen ke konci roku 2024. Ceny bytů se při zahájení prodeje pohybovaly v rozmezí přibližně od 165 tisíc do 200 tisíc korun českých za metr čtvereční včetně DPH v závislosti na dispozici. Výstavba Projektu Nový Rohan I začala od Libeňského mostu, na rohu ulic Voctářova a Štorchova. Společnost předpokládá, že investiční náklady Projektu Nový Rohan I včetně pozemků dosáhnou tří miliard korun. Podoba všech domů, jejichž výstavba je plánována v rámci Projektu Nový Rohan, vzešla z architektonické soutěže, ve které
Rohan financing s.r.o. 11 byly vybrány návrhy čtyř tuzemských ateliérů LOXIA, UNIT, KAAMA, Under construction a mezinárodně uznávaného slovinského studia Bevk Perović architekti. Projekt Nový Rohan je atraktivní nejen lokalitou a výbornou dopravní dostupností u stanice metra Invalidovna, ale i díky promyšlenému urbanismu. Bytové domy jsou navržené tak, aby byl ze všech bytů výhled do zeleně, na Vltavu, nebo dokonce na Pražský hrad. Výchozím koncepčním principem Projektu Nový Rohan je tradiční bloková zástavba uzpůsobená pro 21. století tak, aby celá čtvrť byla dobře prostupná a všechny byty měly kvalitní osvětlení a výhledy do zeleného vnitrobloku či na řeku. Byty s balkonem či terasou poskytnou svým obyvatelům nejen příjemný výhled, ale zároveň i dostatek soukromí. Jednou z charakteristik moderního města krátkých vzdáleností je také kvalitní veřejný prostor. Architektonické pojetí Projektu Nový Rohan proto umožní volný průchod vnitrobloky až k cyklostezce, řece a budoucímu metropolitnímu parku Maniny o rozloze 56 hektarů. Hlavní město Praha vybuduje přímo na Rohanském ostrově také novou základní školu, na kterou developeři podílející se na rozvoji území přispějí celkem 650 miliony korun českých. Bytové domy vybudované v rámci Projektu Nový Rohan I budou mít nejvyšší nízkoenergetický standard v kategorii PENB A (bytový dům Barbora), resp. PENB B (bytové domy Vincent a Prokop). Nízkým nákladům na energie pomohou fotovoltaické panely umístěné na střechách budov. Samozřejmostí je šetrné nakládání s dešťovou vodou, která bude sloužit k zavlažování zeleně kolem bytových domů. Každé parkovací místo bude mít přípravu na wallbox, který bude možné doinstalovat kdykoliv, nejen v rámci klientských změn. Projekt Nový Rohan I tak může být ze 100 % elektromobilní. Značky zařizovacích předmětů a vybavení bytů budovaných v rámci Projektu Nový Rohan I, jako je Laufen, Hansgrohe, Legrand nebo Sapeli, uspokojí i ty nejvyšší požadavky. Výběr kvalitních dřevěných podlah či dlažeb a obkladů italské výroby představuje vytříbenou nabídku současných standardů komfortního bydlení. Všechny byty budou připraveny ve vysokém standardu dokončení, pro zájemce nabízíme i provedení PREMIUM se zařizovacími předměty v elegantní černé barvě. Skupina JTRE je s lokalitou Rohanského nábřeží dlouhodobě spjata. Úspěšně zde realizovala už několik komerčních projektů. Administrativní komplex Rustonka dokončila v roce 2019. V roce 2020 u stanice metra Invalidovna dostavěla nové sídlo J&T Banky a v roce 2023 zkolaudovala kancelářskou budovu Red Court. Pro Projekt Nový Rohan I bylo vydáno stavební povolení dne 11. prosince 2023, které nabylo právní moci dne 29. prosince 2023. Tržní hodnota nemovitostí určených k realizaci Projektu Nový Rohan I k 31.červenci 2025 zjištěná na základě externího valuačního posudku společnosti CBRE s.r.o. ze dne 16. září 2025 činila 1.042.580.000,- Kč bez DPH. Hlavní trhy Vzhledem ke své činnosti Společnost jako taková nesoutěží na žádném specifickém trhu. Společnost i Sesterská společnost jsou nově založené společnosti, a tudíž jejich postavení na trhu není momentálně relevantní, prozatím si žádné měřitelné postavení na trhu nevytvořily. Společnost a Sesterská společnost jsou součástí Skupiny J&T REAL ESTATE CR Ltd., která se zaměřuje na správu a rozvoj dlouhodobých aktiv spojených se správou fyzické infrastruktury, prostoru a služeb, které mají dlouhodobý charakter a vyžadují systematické řízení. V současné době aktivně působí v oblasti real estate, zemědělství, outdoorové reklamy
Rohan financing s.r.o. 12 a veřejné dopravy. Vedle investičního zázemí klade důraz také na technologie, digitalizaci a průběžné zlepšování procesů v jednotlivých společnostech s cílem pružně reagovat na proměny trhu. Skupina sídlící na Kypru aktivně působí v České republice. Informace o trendech Společnosti nejsou známy žádné trendy, nejistoty, nároky, dluhy nebo události, které by s reálnou pravděpodobností mohly mít podstatný negativní vliv na jeho perspektivu. Obecné trendy realitního trhu v Praze jsou následující: V 2024 a v roce 2025 pokračoval růst cen prémiových nemovitostí v Praze. Podle dostupných tržních dat vzrostly ceny nových bytů v Praze meziročně přibližně o 10–12 %. Tento růst je způsoben rostoucí poptávkou po kvalitních rezidenčních projektech, přičemž nabídka těchto nemovitostí je omezená. Stav majetku Společnosti zobrazuje účetní závěrka sestavená k 31. 12. 2025, včetně přílohy k účetní závěrce za rok 2025, sestavené za období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025. Společnost je součástí konsolidačního celku J&T REAL ESTATE CR LIMITED. Informace týkající se založení mateřské společnosti J&T REAL ESTATE CR LIMITED a její vlastnické struktury byly zveřejněny v konsolidované účetní závěrce společnosti J&T REAL ESTATE CR LIMITED. Události s podstatným významem pro hodnocení platební schopnosti Společnosti: Za účelem pokračování Projektu Nový Rohan I došlo dne 12. 9. 2024 k uzavření Rámcové smlouvy o úvěru, ve znění dodatku č. 1 ze dne 31. 12. 2024, na jejímž základě bude Společnost moci půjčovat peněžní prostředky z jednotlivých emisí Dluhopisů (dále jen „Rámcová smlouva o úvěru“). Úvěr poskytovaný na základě Rámcové smlouvy o úvěru je nezajištěný úvěr s úvěrovým limitem ve výši 2.500.000.000 Kč, který je splatný k 30. červnu 2029. Sesterská společnost použije peněžní prostředky z této smlouvy na úhradu nákladů spojených s developmentem, výstavbou a prodejem bytů v rámci Projektu Nový Rohan I. Společnost je účelově založenou společností, která během své existence nevyvíjela žádnou jinou činnost mimo zajišťování financování v rámci skupiny. Společnost se nikdy neocitla v platební neschopnosti a nepřevzala žádné další dluhy mimo závazky vyplývající z emise dluhopisů. Společnost si proto není vědoma žádných událostí s podstatným významem pro hodnocení její platební schopnosti. Investice Ke dni 31. 12. 2025 nebyly Společností uskutečněny, ani žádný orgán Společnosti neschválil, ani se Společnost nezavázala k žádným budoucím investicím (kromě poskytnutí výtěžku z emise Dluhopisů), které by byly relevantní ve vztahu k posouzení schopnosti Společnosti splatit svoje dluhy z Dluhopisů. Základní číselné údaje o hospodaření Společnosti za rok 2025: Výsledek hospodaření Společnosti za účetní období roku 2025 činí zisk ve výši 2 901 729 Kč. Finanční situace Společnosti je v nezkrácené formě uvedena ve výkazu o finanční pozici a výkazu o úplném výsledku hospodaření, jež tvoří samostatnou část výroční finanční zprávy.
Rohan financing s.r.o. 13 Hlavní rizika a nejistoty: K 31. 12. 2025 jsou podle vědomí jednatelů Společnosti hlavní rizika a nejistoty vztahující se ke Společnosti představovány především následujícími faktory: A) Rizikové faktory související s finanční situací Společnosti a úvěrovým rizikem: Úvěrové (kreditní) riziko Úvěrová kvalita bankovních zůstatků je s ohledem na to, že účet je vedený u J&T BANKY, a.s. hodnocena jako dobrá a úvěrové riziko jako nevýznamné. Agentura Moody´s oficiálně přidělila J&T BANCE v roce 2025 investiční rating Baa2 s pozitivním výhledem. Hodnocení Baa představuje podle definice Moody´s „mírné kreditní riziko“. Úvěrová kvalita poskytnutého úvěru spojené osobě byla hodnota na základě ratingu přiřazeného skupině JTRE CR Ltd. a to BB-, což odpovídá ratingu Ba podle definice Moody´s a představuje „zvýšené kreditní riziko“. Riziko likvidity Riziko likvidity je riziko, že hotovost nemusí být Společnosti k dispozici na zaplacení závazků v čase splatnosti za přiměřené náklady. Likvidita je řízena na konsolidované úrovni Skupiny a zároveň na úrovni jednotlivých dceřiných společností. Potřeba likvidity je nepřetržitě monitorována a její zvýšená neočekávaná potřeba je předem hlášená za účelem zabezpečení potřebných zdrojů. Měnové riziko Společnost neeviduje žádné aktiva ani závazky denominované v cizích měnách, a proto pokládá riziko kurzů cizích měn za nevýznamné. Úrokových sazeb Poskytnutý úvěr je od 1. 1. 2025 úročený pevnou úrokovou sazbou, stejně jako vydané Dluhopisy, které jsou též fixně úročeny. Zároveň splatnost emitovaných Dluhopisů je shodná se splatností poskytnuté půjčky. S ohledem na tuto skutečnost není Společnost vystavena riziku změny úrokové sazby. Riziko řízení kapitálu Společnost není povinna dodržovat žádné externě legislativou stanovené požadavky na kapitál, včetně jakýchkoli požadavků na solventnost či kapitálovou přiměřenost. Kapitál je řízen na konsolidované úrovni Skupiny. Cílem Skupiny na konsolidované úrovni při řízení kapitálu je chránit schopnost Skupiny pokračovat v činnosti, poskytovat výnosy pro akcionáře a prospěch ostatním zúčastněným stranám a udržovat optimální kapitálovou strukturu s cílem snížit náklady na kapitál. V souladu s ostatními společnostmi v tomto odvětví skupina monitoruje kapitál na základě čisté hodnoty aktiv. Skupina rovněž řídí poměr čistého zadlužení. Tento poměr je definován jako poměr mezi úročenými závazky od třetích osob s výjimkou jiné zadluženosti snížená o peněžní prostředky a celková aktiva Skupiny.
Rohan financing s.r.o. 14 Riziko účelově založené společnosti Společnost je založená za účelem vydávání Dluhopisů a jeho hlavní činností je poskytování vnitroskupinového financování Sesterské společnosti ve formě úvěrů, zápůjček nebo jinou formou financování. Společnost je závislá na úspěšnosti podnikání Sesterské společnosti a nemůže z vlastních podnikatelských aktivit vytvořit zdroje dostatečné na splacení dluhů z Dluhopisů, proto finanční a ekonomická situace Společnosti, jeho podnikatelská činnost, postavení na trhu a schopnost plnit dluhy z Dluhopisů závisí na schopnosti Sesterské společnosti, jako dlužníka Společnosti plnit své peněžní dluhy vůči Společnosti řádně a včas. Pokud by Sesterská společnost nedosahovala dostatečných hospodářských výsledků nebo by její schopnost činit platby ve prospěch Společnosti byla omezena z jiných důvodů (například nedostupností volných zdrojů, právní či daňovou úpravou nebo v důsledku smluvních ujednání), mělo by to významný nepříznivý vliv na příjmy Společnosti a na její schopnost splnit své dluhy z Dluhopisů. Úvěrové riziko Projektu Nový Rohan I Společnost má v úmyslu použít výtěžek z emisí Dluhopisů především k vnitroskupinovému financování Sesterské společnosti prostřednictvím úvěrů, zápůjček nebo jinou formou financování. Hlavním zdrojem příjmů, z nichž Společnost hodlá splácet své závazky z Dluhopisů, bude splácení těchto úvěrů a/nebo zápůjček poskytnutých Sesterské společnosti, přičemž Sesterská společnost použije na splácení především příjmy z prodeje bytů v Projektu Nový Rohan I. Společnost je tedy vystavena úvěrovému riziku Sesterské společnosti, což znamená, že schopnost Společnosti plnit své závazky z Dluhopisů je ovlivněna schopností Sesterské společnosti plnit řádně a včas své peněžité závazky vůči Společnosti a současně schopností Sesterské společnosti dosahovat příjmů z prodeje bytů v Projektu Nový Rohan I. Pokud by Projekt Nový Rohan I nebyl komerčně úspěšný, případná prodejní hodnota bytů by neodpovídala obdobným komerčně úspěšným nemovitostem nebo by jednotliví nabyvatelé bytů nebyli schopni řádně a včas uhradit své splatné závazky, Sesterská společnost by nezískala peněžní prostředky na úhradu svých závazků vůči Společnosti. V případě bytů, které nejsou určeny k prodeji, by případný neúspěch Projektu Nový Rohan I ovlivnil schopnost Sesterské společnosti pronajmout tyto byty za nájemné odpovídající jiným podobným nemovitostem. Neúspěch Projektu Nový Rohan I může negativně ovlivnit finanční a ekonomickou situaci Sesterské společnosti, což následně negativně ovlivní finanční a ekonomickou situaci Společnosti a její schopnost dostát svým závazkům z Dluhopisů. Riziko vyplývající z bankovního financování Sesterské společnosti Sesterská společnost je dlužníkem v rámci seniorního bankovního financování poskytnutého společností MONETA Money Bank, a.s., jako úvěrujícího, na základě smlouvy o úvěru ze dne 30.10.2023, které částečně financuje akvizici ostatních pozemků pro budoucí etapy Projektu Nový Rohan (Seniorní bankovní financování). V této souvislosti se očekává, že veškeré zbývající nemovité věci ve vlastnictví Sesterské společnosti, které nejsou potřebné pro realizaci objektů E4, E5 a E6 (Prokop, Vincent, Barbora) v rámci Projektu Nový Rohan I, zůstanou zastaveny ve prospěch věřitele Seniorního bankovního financování. Pohledávky z Dluhopisů jsou zajištěny pouze Zajištěním. Společnost ani vlastníci Dluhopisů proto nebudou mít nárok na přednostní uspokojení z výtěžku z prodeje jakéhokoli ostatního majetku Sesterské společnosti, který není součástí Zajištění. Pokud by došlo k porušení závazků Sesterské společnosti ze Seniorního bankovního financování, existuje předpoklad, že za stanovených podmínek může dojít k akceleraci a realizaci zástavního práva společnosti MONETA Money Bank, a.s., přičemž výtěžek z realizace takového zajištění bude přednostně použit k uspokojení pohledávek ze Seniorního bankovního financování. Riziko vyplývající z rovnocenných
Rohan financing s.r.o. 15 pohledávek jiných věřitelů Pokud má Sesterská společnost, které Společnost poskytne čisté výnosy z emise Dluhopisů formou úvěrů a/nebo půjček, také další finanční závazky vůči třetím osobám odlišným od Společnosti, může to významně zvýšit úvěrové riziko Společnosti. Toto riziko se projeví zejména v případě, že splatnost pohledávek třetích stran nastane dříve než splatnost finančního dluhu vůči Společnosti, což pravděpodobně ovlivní schopnost Sesterské společnosti plnit své závazky vůči Společnosti. Závazky Sesterské společnosti vůči Společnosti mohou mít stejné pořadí jako závazky Sesterské společnosti vůči takovému věřiteli (třetí osobě), což může znamenat, že v případě nedostatku zdrojů na straně Sesterské společnosti budou případná aktiva Sesterské společnosti použita k úhradě závazků vůči takovému věřiteli (třetí osobě) poměrně stejně jako vůči Společnosti. Existuje tedy riziko, že Společnost nedosáhne plného uspokojení své pohledávky. Pokud by se výše uvedené riziko naplnilo, je pravděpodobné, že by to mělo vliv na schopnost Společnosti uspokojit se z majetku Sesterské společnosti, což by v důsledku mělo negativní dopad na finanční a hospodářskou situaci Společnosti a její schopnost plnit své závazky z Dluhopisů. Riziko likvidity a koncentrace Pokud si Společnost nezajistí dostatek prostředků na splacení svých závazků z Dluhopisů, bude vystavena riziku likvidity. Toto riziko se může naplnit zejména v případě, že Společnost bude mít zpoždění s příjmem splátek jistiny a úroků z úvěrů/zápůjček Sesterské společnosti, čímž Společnost utrpí krátkodobý nedostatek likvidních prostředků na úhradu svých splatných závazků. Pokud by se platby Společnosti výrazně zpozdily nebo nebyly provedeny vůbec, vedlo by to pravděpodobně k platební neschopnosti Společnosti, což by mohlo negativně ovlivnit jeho schopnost plnit své závazky z Dluhopisů. Společnost je vystaven riziku koncentrace, neboť její podnikání není geograficky ani produktově diverzifikováno. Téměř 100 % aktiv Společnosti budou tvořit pohledávky z úvěrů a/nebo zápůjček poskytnutých Sesterské společnosti. V případě zhoršení hospodaření a platební schopnosti Sesterské společnosti nemá Společnost žádné jiné zdroje, které by mohl použít k úhradě závazků z Dluhopisů. Riziko refinancování Dluhopisů Nelze vyloučit, že schopnost Společnosti uhradit k datu splatnosti jistinu z Dluhopisů bude záviset na její schopnosti Dluhopisy refinancovat dalším financováním, ať již ve formě úvěru, nové emise dluhopisů či jinak. Není přitom jisté, že opětovné financování dluhu vyplývajícího z emise Dluhopisů nebo jeho části Společnost v budoucnosti získá. Tato skutečnost může podstatným nepříznivým způsobem ovlivnit schopnost Společnosti splatit celkovou jmenovitou hodnotu emise Dluhopisů a dostát tak dluhům z vydaných Dluhopisů. Vzhledem k podmínkám, které se mohou vyskytnout na kapitálových trzích, také nelze vyloučit, že Společnost nebude schopna refinancovat svoje stávající a budoucí dluhy včas a za příznivých podmínek. Schopnost Společnosti získat nové financování bude podstatným způsobem odvislá od tržní situace Skupiny. Zhoršení hospodářských výsledků Skupiny může vést až k neschopnosti Společnosti získat nové financování. Pokud by Společnost nebyla schopna refinancovat svoje dluhy včas a za přijatelných podmínek nebo by refinancování nebylo vůbec možné, tato skutečnost by mohla mít podstatný nepříznivý vliv na schopnost Společnosti splatit nominální hodnotu Dluhopisů.
Rohan financing s.r.o. 16 B) Rizikové faktory související se závislostí Společnosti na jiných osobách, vlastnické struktuře a činnosti Riziko sekundární závislosti Společnost je vystavena sekundárnímu riziku závislosti na rizicích týkajících se Sesterské společnosti a rizikům trhu, na kterém Sesterská společnost působí. Některá tato rizika jsou popsána v sekci Rizikové faktory vztahující se k Sesterské společnosti a Skupině níže. Materializace těchto rizik tak může mít podstatný nepříznivý vliv na schopnost Sesterské společnosti splácet své dluhy, v důsledku čehož může být negativně ovlivněna i schopnost Společnosti splácet jeho dluhy, včetně dluhů z Dluhopisů. Riziko provozní závislosti a selhání infrastruktury Provoz Společnosti je závislý na rozdělení administrativní, účetní a IT infrastruktury v rámci smlouvy o developerské činnosti se společností J & T REAL ESTATE CZ, a.s., která zajišťuje všechny činnosti pro potřeby Sesterské společnosti i Společnosti. Společnost nemá a nepředpokládá se, že bude mít vlastní zaměstnance, a je proto závislá na provozní infrastruktuře J & T REAL ESTATE CZ, a.s. Případná porucha, poškození, zastarání, neautorizovaný přístup ze strany třetích osob nebo nesprávné fungování této infrastruktury může způsobit narušení či přerušení provozu Skupiny, poškození její pověsti mezi jejími klienty a v kombinaci se selháním dalších prvků infrastruktury by mohl mít negativní dopad i na finanční a hospodářskou situaci Společnosti a její schopnost plnit závazky z Dluhopisů. Riziko střetu zájmů vlastníků Společnosti a vlastníků Dluhopisů Obchodní a finanční zájmy některých členů Skupiny anebo jejich akcionářů, resp. společníků se mohou za určitých okolností (např. v případě schvalování a poskytování vnitroskupinových úvěrů ze zdrojů Společnosti ostatním společnostem ze Skupiny) dostat do rozporu se zájmy Společnosti. Tyto změny zájmů mohou negativně ovlivnit schopnost Společnosti plnit dluhy z Dluhopisů. Významná soudní řízení: Společnost není účastníkem žádného soudního sporu ani arbitrážního řízení, přičemž účastenství v soudních sporech ani arbitrážních řízeních v dohledné budoucnosti jednatelé nepředpokládají. Významné smlouvy: Společnost neuzavřela v roce 2025 žádné významné smlouvy. Společnost neuzavřela žádné smlouvy mimo běžné podnikání v rámci své podnikatelské činnosti, ani nebyly uzavřeny smlouvy členů v rámci Skupiny, které by měly podstatný vliv na závazky společnosti nebo členů skupiny za poslední účetní období. Majetkové účasti, které zakládají rozhodující vliv Společnosti: Společnost nemá žádné majetkové účasti. Informace o pořizování vlastních kmenových listů, obchodních podílů a akcií, zatímních listů, obchodních podílů ovládající osoby: Společnost ve sledovaném období nenabyla vlastní kmenové listy, obchodní podíly či akcie, zatímní listy, obchodní podíly ovládající osoby.
Rohan financing s.r.o. 17 Údaje o očekávané hospodářské situaci a budoucích investicích v roce 2026: V průběhu roku 2026 Společnost hodlá usilovat o dosažení kladného hospodářského výsledku a efektivní hospodaření. Žádné další investice Společnost v dalším roce neplánuje. Ostatní informace o skutečnostech, které nastaly až po konci rozvahového dne a předpoklad nepřetržitého trvání podniku: Po rozvahovém dni do data schválení účetní závěrky nedošlo k žádným významným událostem, které by měly dopad na finanční situaci a výkonnost Společnost. Klimatické změny Vedení Společnosti při sestavení účetní závěrky posoudilo nejistotu související s klimatickými změnami, které obecně mohou mít dopad na účetní odhady a předpoklady, které účetní jednotky činí při sestavování účetních závěrek, při uznávání a oceňování aktiv a dluhů a při odhadování očekávaného podnikatelského vývoje. Z charakteru podnikatelské činnosti Společnosti vyplývá, že Společnost není přímo ovlivněna ve své existenci a činnosti klimatickými změnami a narůstajícími povinnostmi, které jsou uvalovány na podniky, v této oblasti. Vedení Společnosti bude nadále sledovat vývoj regulace spadající do širší oblasti udržitelnosti a vyhodnotí-li přímý dopad na Společnost a její činnost, dojde k adekvátní reakci při sestavování budoucích účetních závěrek. Údaje o organizačních složkách: Společnost nemá žádnou organizační složku umístěnou v zahraničí. Výdaje na výzkum a vývoj: Společnost ve sledovaném účetním období nevynakládala žádné výdaje v oblasti výzkumu a vývoje. Údaje o investicích do hmotného a nehmotného investičního majetku: Společnost v průběhu roku 2025 neuskutečnila žádné zásadní investice do hmotného a nehmotného majetku. Údaje o aktivitách v oblasti ochrany životního prostředí a pracovně právních vztazích: Společnost v průběhu roku 2025 nevyvíjela žádné aktivity v oblasti ochrany životního prostředí. Společnost nemá žádné zaměstnance.
Rohan financing s.r.o. 18 Čestné prohlášení Jednatelé Společnosti prohlašují, že podle jejich nejlepšího vědomí: 1. Účetní závěrka Společnosti Rohan financing s.r.o. za účetní období končící 31. prosince 2025 byla vypracována v souladu s platným souborem účetních standardů, poskytuje věrný a poctivý obraz o majetku, závazcích, finanční situaci a výsledku hospodaření společnosti. 2. Výroční finanční zpráva společnosti Rohan financing s.r.o. za rok 2025 obsahuje věrný přehled vývoje podnikání a výsledků hospodaření společnosti, jejího postavení na trhu a zahrnuje rovněž popis hlavních rizik a nejistot, kterým společnost čelí.
Rohan financing s.r.o. 19 III. DOPLŇUJÍCÍ INFORMACE Informace o zásadách a postupech vnitřní kontroly a pravidlech přístupu Společnosti k rizikům, kterým Společnost může být vystavena ve vztahu k procesu účetního výkaznictví Vnitřní kontrolní systém zahrnuje kontrolní mechanismy vytvořené v rámci Společnosti. Zajišťuje, vyhodnocuje a minimalizuje provozní, finanční, právní a jiná rizika ve Společnosti. V rámci vnitřního kontrolního systému jsou stanoveny pracovní postupy, rozděleny pravomoci a odpovědnosti. V rámci účetní jednotky jsou prováděny průběžné kontroly vazeb mezi jednotlivými účty v oblasti dlouhodobého majetku, krátkodobého finančního majetku a v oblasti zúčtovacích vztahů. Výsledky vnitřní kontroly jsou objektivně a pravidelně vyhodnocovány. U případných zjištění jsou stanovena opatření k nápravě zjištěných nedostatků. Finanční kontrola ve vztahu k procesu účetního výkaznictví je zajišťována managementem Společnosti jako součást vnitřního řízení při přípravě operací před jejich schválením, v průběhu operací až po jejich vypořádání. Systém zpracování účetnictví se řídí příslušnými ustanoveními platných právních předpisů České republiky zákonů. Systém vnitřní kontroly ve Společnosti spočívá zejména jak na interních kontrolních mechanismech a aktivní činnosti výboru pro audit, tak i na externím auditu, který je prováděn jednou do roka za běžné účetní období. Výsledky auditu jsou předkládány jednatelům a výboru pro audit Společnosti, kteří z nich vyvozují důsledky a následné kroky. Jednatelé Společnosti jsou v rámci vnitřní kontroly odpovědní za: - spolehlivost a sdílení informací, - dodržování obecně závazných právních norem a interních postupů, - ochranu majetku a správné využívání zdrojů, - dosahování stanovených cílů. Společnost má zřízen výbor pro audit. Společnost se v současné době řídí a dodržuje veškeré požadavky na správu a řízení společnosti, které stanoví obecně závazné právní předpisy České republiky, zejména ZOK. Orgány Společnosti V souladu s aktuálním zněním zakladatelské listiny Společnosti jsou orgány Společnosti valná hromada, jednatelé a výbor pro audit, přičemž valná hromada jako nejvyšší orgán Společnosti volí a odvolává jednatele a členy výboru pro audit. A) VALNÁ HROMADA Valná hromada je nejvyšším orgánem Společnosti. Do výlučné působnosti valné hromady náleží rozhodnutí o otázkách, které zákon nebo zakladatelská listina Společnosti zahrnují do působnosti valné hromady, zejména: - rozhodování o změně obsahu zakladatelské listiny, nedochází-li k ní na základě jiných právních skutečností;
Rohan financing s.r.o. 20 - volba a odvolávání likvidátora, včetně schvalování smlouvy o výkonu funkce a poskytování plnění podle § 61 ZOK; - rozhodování o zrušení Společnosti s likvidací; - rozhodování o pachtu závodu Společnosti nebo takové jeho části, k jejímuž zcizení se vyžaduje souhlas valné hromady podle zákona; - udělování pokynů jednatelům nejsou-li v rozporu s právními předpisy; Valná hromada si může vyhradit rozhodování o věcech, které jinak náležejí do působnosti jiných orgánů společnosti. Valná hromada je schopna se usnášet, pokud přítomní společníci, kteří mají alespoň 100 % všech hlasů. Jelikož má Společnost pouze jediného společníka, valná hromada se nekoná a její působnost vykonává jediný společník. Další úprava jednání a způsobu rozhodování valné hromady, stejně jako účast na valné hromadě a práva společníků na valné hromadě, způsob svolání valné hromady a náhradní valnou hromadu upravuje ZOK. B) JEDNATELÉ Statutárním orgánem Společnosti jsou 2 (dva) jednatelé, kteří řídí činnost Společnosti a přísluší jim obchodní vedení Společnosti. Jednatelé jednají za společnost vždy společně. Jednatelé se řídí zásadami schválenými valnou hromadou za podmínky, že tyto zásady nejsou v rozporu se ZOK. Jednatelé rozhodují o všech záležitostech Společnosti, které nejsou závaznými právními předpisy či zakladatelskou listinou Společnosti vyhrazeny do působnosti valné hromady. Jednatelům přísluší zejména: - zajišťování řádného účetnictví; - předkládají valné hromadě řádné, mimořádné, konsolidované a mezitímní účetní závěrky a návrh na rozdělení zisku nebo úhradu ztráty. Jednateli Společnosti jsou pan Ing. František Jíša a Ing. Martin Kodeš, kteří funkci vykonávají ode dne vzniku Společnosti. Jednatelé byli v roce 2025 vrcholovým vedením (managementem) Společnosti. C) VÝBOR PRO AUDIT Výbor pro audit je kontrolním orgánem, který zejména odpovídá za dohled nad procesem sestavování účetní závěrky a systémem účinnosti vnitřní kontroly a vnitřního auditu. Dále posuzuje nezávislost statutárního auditora a auditorské společnosti a poskytování neauditních služeb. Výbor pro audit se skládá ze tří (3) členů, které volí a odvolává valná hromada, konkrétně JUDr. Martina Ascherl, Ing. Jakub Kovář, Ing. Rudolf Černý, kteří funkci vykonávají ode dne 17. 12. 2024. Výbor pro audit je způsobilý se usnášet za účasti nadpoloviční většiny všech členů. Při rozhodování má každý z členů výboru pro audit jeden hlas. Výbor pro audit rozhoduje nadpoloviční většinou hlasů všech svých členů. Složení, ustanovení a funkční období členů
Rohan financing s.r.o. 21 výboru pro audit, svolání zasedání výboru pro audit, zasedání výboru pro audit, povinnosti výboru pro audit upravuje zakladatelská listina Společnosti. Výkaz o řízení a správě Společnosti: Společnost, ani Skupina, nepřijala žádný kodex řízení a správy Společnosti, a to vzhledem ke skutečnosti, že z hlediska charakteru vlastnictví, kdy existuje jednoduchá vlastnická struktura s jediným společníkem, přijetí kodexu řízení a správy Společnosti není za těchto okolností relevantní. Ostatní informace požadované dle § 118 odst. 4 a 5 ZPKT jsou uvedeny v rámci jiných částí této výroční finanční zprávy. Společnost neuplatňuje politiku rozmanitosti z důvodu nepřekročení 2 hraničních hodnot podle § 1b odst. 3 zákona o účetnictví. Společnost se řídí a dodržuje požadavky na správu a řízení stanovené platnými právními předpisy České republiky, zejména OZ a ZOK.
Rohan financing s.r.o. 22 VII. ZPRÁVA O VZTAZÍCH MEZI OVLÁDAJÍCÍ OSOBOU A OSOBOU OVLÁDANOU A MEZI OVLÁDANOU OSOBOU A OSOBAMI OVLÁDANÝMI STEJNOU OVLÁDAJÍCÍ OSOBOU ZA ROK 2025 ZA SPOLEČNOST Rohan financing s.r.o. Zprávu vypracovali jednatelé společnosti Rohan financing s.r.o., se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČO: 218 25 807, zapsané v obchodním rejstříku vedeném Městským soudem v Praze, spisová značka C 407033 (dále jen „Rohan financing s.r.o.“) na základě jim dostupných informací. Společnost vznikla dne 25. července 2024. Zpráva je zpracována za období 1.1.2025 až 31.12.2025 (dále jen „účetní období 2025“). I. Struktura vztahů mezi ovládajícími osobami a ovládanou osobou a mezi ovládanou osobou a osobami ovládanými stejnou ovládající osobou, úloha ovládané osoby v něm, způsob a prostředky ovládání. Propojené osoby I.f Jednatelům společnosti Rohan financing s.r.o. je známo, že v účetním období 2025 byla společnost Rohan financing s.r.o. přímo ovládána následujícími osobami: J&T REAL ESTATE CR LIMITED, se sídlem: Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 2nd floor, Flat/Office 21, 1061, Nikósie, Kyperská republika, HE 238691 I.2 Jednatelům společnosti Rohan financing s.r.o. je známo, že v účetním období 2025 byla společnost Rohan financing s.r.o. nepřímo ovládána následujícími osobami: TERLIZ MANAGEMENT LIMITED, se sídlem Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 2nd floor, Flat/Office 23, 1061, Nikósie, Kyperská republika, HE 198414, IULIANCO LIMITED, se sídlem Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 2nd floor, Flat/Office 23, 1061, Nikósie, Kyperská republika, HE 398154, JTRE INVESTMENT LTD, se sídlem Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 1st floor, Flat/Office 12/B, 1061, Nikósie, Kyperská republika, HE 377515. I.3 Jednatelům společnosti Rohan Financing s.r.o. je známo, že v účetním období k 31.12.2025 byla společnost Rohan Financing s.r.o. přímo či nepřímo ovládána výše uvedenými osobami, společně s následujícími ovládanými osobami: - Apartmány Bouřňák s.r.o., se sídlem Praha 8, Sokolovská 700/113a, PSČ: 186 00, IČ 08667977;
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 sestavená v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 Výkaz o finanční situaci ke dni 31. prosince 2025 (v tis. Kč) Poznámka 31. 12. 2025 31. 12. 2024 Dlouhodobá aktiva Poskytnuté úvěry 3.1 1 432 776 770 094 Odložená daňová pohledávka 2.6 2 096 305 Dlouhodobá aktiva celkem 1 434 872 770 399 Krátkodobá aktiva Peněžní prostředky 3.2 4 087 18 817 Náklady příštích období 3.3 375 293 Krátkodobá aktiva celkem 4 462 19 109 AKTIVA CELKEM 1 439 334 789 508 Vlastní kapitál Základní kapitál 3.4 2 000 2 000 Neuhrazená ztráta / nerozdělený zisk 3.4 -1 934 0 Výsledek hospodaření běžného roku 2 902 -1 934 Vlastní kapitál celkem 2 968 66 Dlouhodobé závazky Emitované dluhopisy 3.5 1 433 464 771 311 Dlouhodobé závazky celkem 1 433 464 771 311 Krátkodobé závazky Ostatní krátkodobé závazky 3.6 439 18 130 Daňový závazek 3.6 2 463 Krátkodobé závazky celkem 2 902 18 130 VLASTNÍ KAPITÁL A ZÁVAZKY CELKEM 1 439 334 789 508
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 Výkaz o úplném výsledku za období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025 (v tis. Kč) Poznámka Za období od 1.1.2025 do 31.12.2025 Období od 25. 7. 2024 do 31.12. 2024 Úrokové výnosy 3.7 71 825 5 047 Úrokové náklady 3.8 -67 062 -5 357 Zisk z modifikace poskytnutého úvěru 3.7 1 456 0 Čistý finanční výsledek 6 219 -311 Náklady na služby 3.9 -2 550 -1 104 Mzdové náklady -70 0 Ostatní provozní náklady -20 -9 Finanční náklady 3.10 -5 -814 Zisk před zdaněním 3 573 -2 238 Splatná daň 2.6 -2 463 0 Odložená daň 2.6 1 792 305 Zisk za účetní období 2 902 -1 934 Úplný výsledek hospodaření za účetní období 2 902 -1 934 Výkaz změn vlastního kapitálu za období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025 (v tis. Kč) Základní kapitál Nerozdělený zisk Celkem Počáteční zůstatek k 25. 7. 2024 2 000 0 2 000 Úplný výsledek za účetní období 0 -1 934 -1 934 Konečný zůstatek k 31. 12. 2024 2 000 -1 934 66 Úplný výsledek za účetní období 2 902 2 902 Konečný zůstatek k 31.12. 2025 2 000 968 2 968
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 Výkaz peněžních toků za období od 1. ledna 2025 do 31. prosince 2025 (v tis. Kč) Za období od 1.1.2025 do 31.12.2025 Období od 25. 7. 2024 do 31. 12. 2024 Počáteční stav peněžních prostředků 18 817 2 000 Provozní činnost Zisk za účetní období před zdaněním 3 573 -2 238 Vyúčtované nákladové a výnosové úroky včetně modifikace -6 219 311 Čistý peněžní tok z provozní činnosti před zdaněním a změnami pracovního kapitálu -2 646 -1 927 Změna stavu krátkodobých aktiv z provozní činnosti -82 -293 Změna stavu krátkodobých závazků z provozní činnosti -139 578 Čistý peněžní tok z provozní činnosti před zdaněním -2 867 -1 642 Vyplacené úroky 0 -3 228 Přijaté úroky 600 0 Čistý peněžní tok z provozní činnosti -2 267 -4 870 Investiční činnost Úvěry poskytnuté spřízněným stranám -590 000 -765 048 Čistý peněžní tok vztahující se k investiční činnosti -590 000 -765 048 Financování Příjem z emise dluhopisů 617 920 793 540 Transakční náklady spojené s emisí dluhopisů -40 383 -6 805 Čistý peněžní tok plynoucí z financování 577 537 786 735 Čistá změna peněžních prostředků -14 730 16 817 Konečný stav peněžních prostředků 4 087 18 817
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 1. CHARAKTERISTIKA A HLAVNÍ AKTIVITY 1.1. Vznik a charakteristika společnosti Rohan financing s.r.o. (dále “Společnost“) byla zapsána do obchodního rejstříku, vedeného Městským soudem v Praze oddíl C, vložka 407033 dne 25. července 2024 a její sídlo je Sokolovská 700/113a, Praha 8 – Karlín, 186 00, identifikační číslo Společnosti je 21825807. Jediným společníkem a zároveň ovládající osobou Společnosti je J&T REAL ESTATE CR LIMITED, 1061 Nicosia, Klimentos, 41-43, KLIMENTOS TOWER, 2nd floor, Flat/Office 21, Kyperská republika, registrační číslo HE 238691, zapsaná do Kyperského obchodního rejstříku. Společnost J&T REAL ESTATE CR LIMITED je holdingovou společností investiční skupiny J & T Real Estate (dále také jako „JTRE“ nebo „Skupina“), která se zabývá investováním do nemovitostí. Vklad Společnosti činí 2 000 tis. Kč, obchodní podíl 100 %. Základní kapitál Společnosti ve výši 2 000 tis. Kč je splacen na 100 %. Jednateli Společnosti jsou: Ing. František Jíša, datum narození 1. ledna 1984, Studentská 896, 436 01 Litvínov, den vzniku funkce 25. července 2024 Ing. Martin Kodeš, datum narození 4. srpna 1961, V Zátiší 358, 252 26 Třebotov, den vzniku funkce 25. července 2024 Jednatelé jednají za Společnost vždy společně. Společnost nemá vlastní zaměstnance. Vedení společnosti vykonávají jednatelé. Společnost využívá pro zajišťování předmětu činnosti a chodu společnosti služeb spřízněných stran. 1.2. Předmět podnikání Společnost byla založena s cílem emise veřejně obchodovaných dluhopisů a podléhá dozoru ze strany České národní banky. Předmětem podnikání Společnosti je zajišťování finančních činností v rámci skupiny JTRE, a to a poskytování úvěrů nebo zápůjček společnostem ve skupině JTRE. 1.3. Konsolidovaná účetní závěrka Konsolidovanou účetní závěrku nejširší a nejužší skupiny účetních jednotek, ke které Společnost jako konsolidovaná účetní jednotka patří, sestavuje J&T REAL ESTATE CR LIMITED. Tuto konsolidovanou účetní závěrku je možné získat v sídle konsolidující společnosti. 1.4. Změny v obchodním rejstříku v roce 2025 V roce 2025 nedošlo k žádným změnám v obchodním rejstříku.
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 2. PRAVIDLA PRO SESTAVENÍ ÚČETNÍ ZÁVĚRKY 2.1. Prohlášení o shodě a základní východiska Účetní závěrka je sestavena v souladu s Mezinárodními standardy účetního výkaznictví (Mezinárodními účetními standardy IAS a Mezinárodními standardy účetního výkaznictví IFRS), které vydává Rada pro mezinárodní účetní standardy (IASB) a ve znění přijatém Evropskou unií. Účetní závěrka je sestavena za použití oceňovací báze historických cen a za předpokladu pokračujícího podniku, který je zajištěn zejména pozitivní úrokovou marží, kdy výnosové úroky z titulku poskytnuté půjčky dostatečné pokryjí úrokové náklady z emitovaných dluhopisů. Vzhledem ke skutečnosti, že společnost dosahuje kladného vlastního kapitálu, tak zde není předpoklad pro narušení nepřetržitého trvání společnosti. Společnost zvolila prezentaci výsledku hospodaření a úplného výsledku v jednom výkazu, s využitím druhového členění nákladů. 2.2. Nová a novelizovaná pravidla IFRS Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS přijatá Společností Společnost uvážila při sestavování této účetní závěrky následující novelizace IFRS, jejichž účinnost je od 1. 1. 2025 a které měly nevýznamný nebo žádný vliv na výsledky a informace prezentované v této účetní závěrce ve srovnání s předcházející účetní závěrkou za rok 2024: Novelizace IAS 21 Dopady změn směnných kurzů cizích měn: chybějící směnitelnost, která upřesnila vymezení směnitelné a nesměnitelné měny a současně poskytuje pravidla, jak stanovit směnný kurz v situaci, kdy měna není směnitelná (např. k rozvahovému dni). Novelizace neměla dopad do účetní závěrky, neboť cizoměnové transakce jsou realizovány v měnách, které jsou všeobecně směnitelné. Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS, která byla vydána, ale nejsou doposud účinná a nebyla Skupinou použita Do data schválení této účetní závěrky byly vydány následující nové a novelizované IFRS, které však nebyly k počátku běžného účetního období (1. 1. 2025) účinné a Společnost je nepoužila při sestavování této účetní závěrky za rok končící 31. 12. 2025: V dubnu 2024 byl vydán nový standard IFRS 18 Prezentace a zveřejnění v účetní závěrce (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2027 nebo později), který nahradí dosavadní IAS 1 a poskytne nová pravidla a požadavky týkající se zejména prezentace finanční výkonnosti, tj. strukturování výkazu výsledku a ostatního úplného výsledku, agregace a disagregace informací zveřejňovaných v příloze a alternativních výkonnostních ukazatelů, které jsou často využívány a v IFRS nejsou přímo definovány. Společnost bude analyzovat nová pravidla a lze očekávat určitý dopad do účetní závěrky, který aktuálně nelze ještě blíže specifikovat. V květnu byl vydán nový standard IFRS 19 Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2027 nebo později), který nově specifikuje (snížené) požadavky na zveřejňování, které může účetní jednotka – dceřiná společnost, která vstupuje do konsolidované účetní závěrky sestavené dle účetních standardů IFRS – použít při sestavení své vlastní účetní závěrky dle IFRS.
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 Standard není relevantní pro Společnost a není tedy očekáván žádný dopad v souvislosti s nabytím jeho účinnosti. V květnu 2024 byla vydána novelizace IFRS 9 Finanční nástroje a IFRS 7 Finanční nástroje: zveřejnění nazvaná Úpravy klasifikace a oceňování finanční nástrojů (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2026 nebo později), která v návaznosti na post- implementační revizi existujících pravidel přináší několik změn. Ty se týkají odúčtování finančních závazků, klasifikace finančních aktiv a požadavků na zveřejnění. Společnost bude analyzovat nová pravidla, avšak dle prvotní revize neočekává zásadní dopad do účetní závěrky, neboť se ji dotčené oblasti upravené novelizací netýkají. V červenci 2024 byly vydány novelizace zahrnuté do Výročního zlepšení IFRS, část 11 (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2026 nebo později), které se dotýkají IFRS 1, IFRS 7, IFRS 9, IFRS 10 a IAS 7. Novelizace nepřináší zásadní změny v účetních pravidlech, ale zaměřují se zejména na odstranění vnitřních konfliktů v textaci pravidel a vzájemné provázanosti. Společnost neočekává zásadní dopad na účetní závěrku. V prosinci 2024 byla vydána novelizace IFRS 9 Finanční nástroje a IFRS 7 Finanční nástroje: zveřejnění nazvaná Smlouvy týkající se elektřiny závislé na obnovitelných zdrojích (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2026 nebo později), která upřesňuje a doplňuje existující pravidla s ohledem na specifika smluv o dodávkách elektřiny z obnovitelných zdrojů jako větrná a solární energie. Objem elektřiny vyrobené na základě těchto smluv se může měnit v závislosti na neovlivnitelných faktorech, jako jsou povětrnostní podmínky. Současné účetní požadavky nemusí dostatečně reflektovat, jak tyto smlouvy ovlivňují výkonnost společností. Společnost neočekává zásadní dopad na účetní závěrku. V srpnu 2025 byla vydána novelizace IFRS 19 Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2027 nebo později), která rozšiřuje rozsah zredukovaného zveřejnění v prvotně vydané verzi IFRS 19, neboť ta uvažovala stav IFRS ke konci února 2021. IFRS 19, ani tato novelizace není relevantní pro Společnost. V listopadu 2025 byla vydána novelizace IAS 21 Dopady změn měnových kurzů: Převod do hyperinflační měny vykazování (účinnost pro roční účetní závěrky začínající 1. 1. 2027 a později), která upravuje postupy převodu účetní závěrky společností, jejích funkční měna (nehyperinflační) je odlišná od měny vykazování, která je měnou hyperinflační. Novelizace není pro Společnost relevantní. Nová a novelizovaná účetní pravidla IFRS vydané IASB, avšak dosud nepřijaté EU K datu schválení této mezitímní účetní závěrky nebyly dosud následující standardy a novelizace, dříve vydané IASB, schváleny Evropskou komisí pro užití v EU: IFRS 14 Časové rozlišení při cenové regulaci (vydaný v lednu 2014) – rozhodnutí EU nikdy neschválit, protože se jedná o dočasný standard IFRS 19 Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování (vydán v květnu 2024 s účinností od 1. 1. 2027) Novelizace IFRS 19 Dceřiné podniky bez veřejné odpovědnosti: Zveřejňování (vydána v srpnu 2025 s účinností od 1. 1. 2027) Novelizace IAS 21 Dopady změn měnových kurzů: Převod do hyperinflační měny vykazování (vydána v listopadu 2025 s účinností od 1. 1. 2027)
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 2.3. Účetní pravidla Následující zveřejnění poskytuje materiální informace o účetních pravidlech použitých Společností při sestavení této účetní závěrky: 2.3.1. Měna vykazování a funkční měna Funkční měnou Společnosti je česká koruna (Kč), v níž je též účetní závěrka sestavena. Veškeré finanční informace jsou uvedeny v celých tisících Kč, pokud není uvedeno jinak. 2.3.2. Úrokové výnosy / náklady Úrokové výnosy plynou z poskytnutých úvěrů, zatímco úrokové náklady z přijatých bankovních úvěrů. Výnosové úroky z finančních aktiv se vykazují, pokud je pravděpodobné, že ekonomické užitky poplynou do společnosti a částka výnosu může být spolehlivě oceněna. Úrokové výnosy / náklady jsou uznány v čase ve výsledku hospodaření a jejich výše je stanovena z nesplacené jistiny pomocí efektivní úrokové míry, kterou je úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní příjmy / výdaje po očekávanou dobu trvání finančního aktiva / závazku k jeho čisté účetní hodnotě. 2.3.3. Náklady na služby Náklady na služby jsou účtovány do období, s nímž věcně a časově souvisejí. 2.3.4. Daň z příjmů Splatná a odložená daň se zahrnuje do hospodářského výsledku, kromě případů, kdy souvisí s položkami, které se vykazují buď v ostatním úplném výsledku, nebo přímo ve vlastním kapitálu. Náklad na daň z příjmů se počítá za pomoci platné daňové sazby z účetního zisku zvýšeného nebo sníženého o trvale nebo dočasně daňově neuznatelné náklady a nezdaňované výnosy (např. tvorba a zúčtování ostatních rezerv a opravných položek, náklady na reprezentaci, rozdíl mezi účetními a daňovými odpisy atd.). Dále se zohledňují položky snižující základ daně (dary), odčitatelné položky (daňová ztráta, náklady na realizaci projektů výzkumu a vývoje) a slevy na dani z příjmů. Odložená daň se vykáže na základě přechodných rozdílů mezi účetní hodnotou aktiv a závazků v účetní závěrce a jejich daňovou základnou použitou pro výpočet zdanitelného zisku. Odložené daňové závazky se uznávají obecně u všech zdanitelných přechodných rozdílů. Odložené daňové pohledávky se obecně uznávají u všech odčitatelných přechodných rozdílů v rozsahu, v jakém je pravděpodobné, že zdanitelný zisk, proti kterému se budou moci využít odčitatelné přechodné rozdíly, bude dosažen. Tyto odložené daňové pohledávky a závazky se nevykazují, pokud přechodný rozdíl vzniká z prvotního vykázání (kromě podnikových kombinací) aktiv či závazků v rámci transakce, která neovlivňuje
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 zdanitelný ani účetní zisk. O odložených daňových závazcích se dále neúčtuje, pokud přechodné rozdíly vzniknou při prvotním vykázání goodwillu. Účetní hodnota odložených daňových pohledávek se posuzuje vždy ke konci účetního období a snižuje se, pokud již není pravděpodobné, že budoucí zdanitelný zisk bude schopen odloženou daňovou pohledávku pokrýt v celkové nebo částečné výši. Odložené daňové závazky a pohledávky se oceňují pomocí daňové sazby, která bude platit v období, ve kterém pohledávka bude realizována nebo závazek splatný, na základě daňových sazeb (a daňových zákonů) uzákoněných, resp. vyhlášených do konce účetního období. Oceňování odložených daňových závazků a pohledávek zohledňuje daňové důsledky, které vyplynou ze způsobu, jakým účetní jednotka ke konci účetního období očekává úhradu nebo vyrovnání účetní hodnoty svých aktiv a závazků. 2.3.5. Finanční nástroje Finanční aktiva a finanční závazky jsou vykazovány, jakmile se účetní jednotka stane stranou smluvních ustanovení finančních nástrojů. Finanční aktiva a finanční závazky se při prvotním vykázání oceňují reálnou hodnotou. Transakční náklady, které lze přímo přiřadit pořízení nebo vydání finančních aktiv nebo finančních závazků (jiných než finanční aktiva a finanční závazky nezařazené do kategorie nástrojů oceňovaných v reálné hodnotě vykázané do zisku nebo ztráty), se při prvotním vykázání přičítají k reálné hodnotě, resp. odečítají od reálné hodnoty finančních aktiv nebo finančních závazků. Transakční náklady, které lze přímo přiřadit pořízení finančních aktiv nebo finančních závazků oceněných v reálné hodnotě vykázané do zisku nebo ztráty, se okamžitě vykazují v hospodářském výsledku. a) Finanční aktiva Finanční aktiva jsou klasifikována jako nástroje následně oceněné naběhlou hodnotou, reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku (FVOCI) nebo reálnou hodnotou do zisku nebo ztráty (FVTPL) a jsou takto klasifikována dle obchodního modelu společnosti pro řízení finančních aktiv a zároveň dle charakteristiky smluvních peněžních toků daného finančního aktiva. Finanční aktiva jsou oceněna naběhlou hodnotou, pokud jsou splněny obě následující podmínky: finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cílem je držet finanční aktiva za účelem získání smluvních peněžních toků, a smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny. Dluhová finanční aktiva jsou oceňována reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku, pokud jsou splněny obě následující podmínky: finanční aktivum je drženo v rámci obchodního modelu, jehož cíle je dosaženo jak inkasem smluvních peněžních toků, tak prodejem finančních aktiv, a
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 smluvní podmínky finančního aktiva stanoví konkrétní data peněžních toků tvořených výlučně splátkami jistiny a úroků z nesplacené částky jistiny. Při prvotním zaúčtování jednotlivých investic do kapitálových nástrojů, které nejsou určeny k obchodování a které by jinak byly oceněny reálnou hodnotou do zisku a ztráty, si společnost může neodvolatelně zvolit, že bude vykazovat následné změny v reálné hodnotě do ostatního úplného výsledku. Tato volba se provádí pro každou jednotlivou investici zvlášť. Všechna ostatní finanční aktiva, která nejsou oceněna naběhlou hodnotou nebo reálnou hodnotou do ostatního úplného výsledku, jsou oceněna reálnou hodnotou do zisku a ztráty. Snížení hodnoty finančních aktiv Společnost vykazuje opravné položky na očekávané úvěrové ztráty u poskytnutých půjček, které jsou oceněné v naběhlé hodnotě. Dle modelu očekávaných úvěrových ztrát společnost vždy účtuje o očekávaných úvěrových ztrátách a o změnách těchto očekávaných úvěrových ztrát. Hodnota očekávaných úvěrových ztrát je aktualizována ke každému datu účetní závěrky, aby obsahovala změny úvěrového rizika od počátečního vykázání. Očekávaná úvěrová ztráta pro půjčky poskytnuté spřízněným stranám představuje pravděpodobnostně vážený odhad úvěrových ztrát. Úvěrové ztráty se oceňují jako současná hodnota všech peněžních nedostatků (rozdíl mezi peněžními toky splatnými účetní jednotce v souladu se smlouvou a peněžními toky, které účetní jednotka očekává, že obdrží). Očekávané úvěrové ztráty jsou diskontovány efektivní úrokovou sazbou finančního aktiva. Při posuzování, zda se úvěrové riziko související s finančním nástrojem významně zvýšilo od prvotního zaúčtování, společnost porovnává riziko selhání u finančního nástroje k datu vykázání s rizikem selhání ke dni prvotního zaúčtování. Při tomto hodnocení společnost zvažuje jak kvantitativní, tak i kvalitativní informace, které jsou přiměřené a doložitelné, včetně historických zkušeností a informací o budoucnosti, které jsou dostupné bez vynaložení nepřiměřených nákladů nebo úsilí. Finanční aktivum je úvěrově znehodnoceno, pokud nastala jedna či více událostí, které mají nepříznivý dopad na odhadované budoucí peněžní toky spojené s daným finančním aktivem. Mezi důkazy o tom, že aktivum je úvěrově znehodnocené, patří pozorovatelné informace o těchto událostech: významné finanční problémy emitenta nebo dlužníka, porušení smlouvy, např. neplnění závazku nebo nedodržení splatnosti, věřitel (věřitelé) udělil dlužníkovi z ekonomických či smluvních důvodů souvisejících s finančními obtížemi dlužníka úlevu (úlevy), které by jinak neudělil, významné zpoždění v získání povolovacích řízení oproti předpokladu významné zhoršení plánu prodeje bytových jednotek dlužníka
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 Peněžní prostředky Peněžní prostředky zahrnují peněžní hotovost a vklady na požádání. Bankovní účty a vklady, které jsou splatné na požádání a tvoří nedílnou součást řízení peněžních prostředků společnosti, jsou pro účely přehledu o peněžních tocích vykázány jako složka peněžních prostředků. b) Finanční závazky a kapitálové nástroje vydané účetní jednotkou Klasifikace jako dluh nebo vlastní kapitál Dluhové a kapitálové nástroje vydané společností se klasifikují jako finanční závazky nebo jako vlastní kapitál podle obsahu smluvní dohody a definic finančního závazku a kapitálového nástroje. Kapitálové nástroje Kapitálový nástroj je jakákoliv smlouva dokládající zbytkový podíl na aktivech účetní jednotky po odečtení všech jejích závazků. Kapitálové nástroje vydané účetní jednotkou se vykazují v hodnotě přijatých plateb snížené o přímé náklady na emisi. Odkup vlastních kapitálových nástrojů společnosti je vykázán a odečten přímo ve vlastním kapitálu. Při koupi, prodeji, vydání nebo zrušení vlastních kapitálových nástrojů společnosti se do hospodářského výsledku nevykazuje žádný zisk nebo ztráta. Finanční závazky Finanční závazky, konkrétně bankovní úvěr, se oceňují v zůstatkové hodnotě s použitím metody efektivní úrokové míry. Metoda efektivní úrokové míry se používá k výpočtu zůstatkové hodnoty finančního závazku a alokace úrokového nákladu za dané období. Efektivní úroková míra je úroková míra, která přesně diskontuje odhadované budoucí peněžní platby (včetně všech poplatků a bodů zaplacených nebo přijatých, které tvoří nedílnou součást efektivní úrokové míry, transakčních nákladů a ostatních prémií nebo diskontů) po očekávanou dobu trvání finančního závazku nebo případně po kratší období na jejich čistou zůstatkovou hodnotu k okamžiku prvotního vykázání.
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 2.4. Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel a klíčové zdroje nejistoty při odhadech 2.4.1. Zásadní úsudky při aplikaci účetních pravidel Při uplatňování účetních pravidel uvedených v předcházející části se od vedení Společnost vyžaduje, aby provedlo úsudky, posoudilo obsah ekonomických transakcí a událostí a rozhodlo o použití účetních pravidel takovým způsobem, aby účetní závěra poskytovala jejím uživatelům užitečné informace pro jejich rozhodování. Společnost je povinna vyhodnocovat plnění kovenantu k emitovaným dluhopisům. Definice kovenantu je stavena ve Společných emisních podmínkách dluhopisu. Ukazatel LTV byl zjevně nesprávně zveřejněn a dne 30. 3. 2026 emitent rozhodl o změně Společných emisních podmínek spočívající v opravě zjevné nesprávnosti a vydal v souladu s § 10 odst. 2 písm. b) zákona č. 190/2004 Sb., o dluhopisech, ve znění pozdějších předpisů, Oznámení o změně společných emisních podmínek dluhopisového programu Rohan financing s.r.o. a emisních podmínek dluhopisů vydaných pod dluhopisovým programem, ISIN CZ0003567679 / ISIN CZ0003576480. Struktura výkazu o úplném výsledku S ohledem na předmět činnosti Společnosti popsaný v části 1.2 se vedení Společnosti rozhodlo uspořádat strukturu výkazu o úplném výsledku obdobně jako mají banky a podobné finanční společností, v níž je prezentována jako hlavní informace výše čistého úrokového výnosu, který je rozdílem úrokových výnosů z poskytnutých půjček a úrokových nákladů z přijatých úvěrů. Tyto položky jsou ve své podstatě provozními položkami a výsledkem hlavní činnosti Společnosti. 2.5 Klíčové zdroje nejistoty při odhadech Společnost činí určité odhady a předpoklady týkající se budoucnosti. Odhady jsou průběžně přehodnocovány na základě historického vývoje a zkušeností. V budoucnu dosažená skutečnost se může lišit od aktuálně učiněných a uznaných odhadů a uvážených předpokladů. Odhady a předpoklady, s nimiž je spojeno významnější riziko, že Společnost bude nucena přistoupit v budoucnu k zásadním změnám v účetních hodnotách prezentovaných aktiv a závazků, jsou zmíněny níže: Očekávané úvěrové ztráty k poskytnutým úvěrům Společnost eviduje k 31. 12. 2025 nesplacený zůstatek poskytnutého úvěru ve výši 1 432 776 (k 31.12.2024 ve výši 770 094 tis. Kč), který podrobila analýze odhadu očekávané úvěrové ztráty v souladu s používanými účetními pravidly. Společnost vyhodnotila, že od data poskytnutí úvěru do 31. 12. 2025 nedošlo k žádným významným změnám na straně dlužníka, které by měly vliv na snížení hodnoty tohoto finančního aktiva. Poskytnutá půjčka je pro posouzení úvěrového rizika zahrnuta do stupně 1 (stage 1) modelu očekávaných úvěrových ztrát a výši očekávané úvěrové ztráty Společnost odhadla k 31. 12. 2025 v nemateriální výši. Daně ze zisku Společnost vyčíslila za rok 2025 ze své činnosti daňovou povinnost, čemuž odpovídá splatná daň ve výši 2 463 tis. Kč (za rok 2024 ve výši 0 tis. Kč). Společnost podléhá české daňové legislativě a sazbě daně 21 %.
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 Společnost uznala ve výsledku hospodaření za rok 2025 odloženou daňovou pohledávku z titulu rozdílné daňové uznatelnosti úrokových nákladů z emitovaných dluhopisů a úrokových výnosů a modifikací z poskytnuté půjčky. Hodnota odložené daňové pohledávky k 31. 12. 2025 činí 2 096 tis Kč (31. 12. 2024 ve výši 305 tis. Kč). Výše odložené daně může být v budoucnu s ohledem na obchodní činnosti a změny v daňové legislativě upravena. 2.6. Stanovení reálné hodnoty Řada účetních postupů a zveřejňovaných informací vyžaduje, aby byla stanovena reálná hodnota finančních a nefinančních aktiv a závazků. Při stanovení reálné hodnoty aktiva nebo závazku využívá společnost v co nejširším rozsahu údaje zjistitelné na trhu. Reálné hodnoty jsou na základě použití odlišných vstupních údajů rozděleny do třech úrovní: a) Úroveň 1: ceny kótované (neupravené) na aktivních trzích pro identická aktiva nebo závazky; b) Úroveň 2: jiné než kótované ceny vstupů obsažené v úrovni 1, které je možné zjistit u aktiva nebo závazku, a to buď přímo (např. ceny), nebo nepřímo (např. odvozením od cen); c) Úroveň 3: metoda ocenění, pro kterou významné vstupy pro určení reálné hodnoty. Reálná hodnota finančních aktiv a závazků Společnosti, které nejsou v účetních výkazech oceněny reálnou hodnotou, ve srovnání s jejich účetní hodnotou a konkretizací použité úrovně hierarchie stanovení reálné hodnoty poskytují následující tabulky: v tis. Kč Účetní hodnota Reálná hodnota k 31. 12. 2025 Úroveň 1 Úroveň 2 Úroveň 3 Celkem Finanční aktiva Peněžní prostředky 4 087 - 4 087 - 4 084 Půjčky úvěry 1 432 776 - - 1 722 666 1 722 666 Finanční aktiva celkem 1 436 863 - 4 087 1 722 666 1 726 750 Finanční závazky Emitované dluhopisy 1 433 464 1 698 290 - - 1 698 290 Ostatní krátkodobé závazky 439 - - 439 439 Finanční závazky celkem 1 433 903 1 698 290 - 439 1 698 729 Reálná hodnota byla stanovena na základě předpokládaných budoucích diskontovaných příjmů ze splátek jistiny a úroků. Při odhadech předpokládaných budoucích peněžních toků byly vzaty do úvahy i rizika z nesplnění jako i skutečnosti, které mohou naznačovat snížení hodnoty. Odhadované reálné hodnoty poskytnutých úvěrů a přijatých bankovních úvěrů vyjadřují změny v úvěrovém hodnocení od momentu jejich poskytnutí, jako i změny v úrokových sazbách, jsou-li úvěry úročeny fixní úrokovou sazbou.
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 3 VYSVĚTLUJÍCÍ INFORMACE K VÝKAZU O FINANČNÍ SITUACI A O ÚPLNÉM VÝSLEDKU 3.1 Poskytnuté úvěry Zůstatek k 31. 12. 2025 Zůstatek k 31.12. 2024 Poskytnuté dlouhodobé úvěry 1 432 776 770 094 Celkem 1 432 776 770 094 Společnost poskytla v rámci sjednaného úvěrového rámce 2 500 000 tis. Kč spřízněné společnosti Rohan E one s.r.o. úvěr ve výši 1 432 776 tis. Kč, který je splatný nejpozději 16. 12. 2029 včetně naběhlých úroků. K 31. 12. 2025 činí naběhlé úroky včetně dopadu výnosu z modifikace poskytnutého úvěru, zahrnuté do naběhlé hodnoty poskytnutého úvěru, 77 728 tis. Kč (viz 3.7). S účinností od 1. ledna 2025 je úroková sazba stanovena jako pevná sazba na úrovni 9,28 % p.a. Efektivní úroková míra, pro přepočet úrokových výnosů, byla stanovena na úrovni 7,69 % p.a. 3.2 Peněžní prostředky Zůstatek k 31. 12. 2025 Zůstatek k 31. 12. 2024 Peněžní prostředky v bance 4 087 18 817 Celkem 4 087 18 817 Peněžní prostředky jsou vedeny na bankovním účtu u společnosti J●T BANKA, a.s. a jsou splatné na požádání. 3.3 Náklady příštích období Zůstatek k 31. 12. 2025 Zůstatek k 31.12. 2024 Náklady příštích období 375 293 Celkem 375 293 3.4 Vlastní kapitál Společnost J&T REAL ESTATE CR LIMITED složila základní kapitál ve výši 2 000 tis. Kč k datu vzniku Společnosti, tj. k 25. červenci 2024. K 31.12.2025 společnost eviduje neuhrazenou ztrátu minulých let ve výši – 1 934 tis. Kč (k 31.12.2024 ve výši 0 tis. Kč).
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 3.5 Emitované dluhopisy Zůstatek k 31. 12. 2025 Zůstatek k 31.12.2024 Emitované dluhopisy (1. tranše) 828 512 771 311 Emitované dluhopisy (2. tranše) 604 952 0 Celkem 1 433 464 771 311 Společnost 17. prosince 2024 emitovala 1. tranši zaknihovaných diskontovaných dluhopisů „ROHAN FIN. 0,00/29“ v celkové jmenovité hodnotě 1 100 000 tis. Kč a se splatností dne 17. prosince 2029.Dluhopisy byly emitovány za emisní cenu ve výši 793 540 tis. Kč, přičemž jejich prvotní ocenění ve výši 769 182 tis. Kč ovlivnily transakční náklady v celkové výši 24 358 tis. Kč. K 31. prosinci 2025 činí naběhlá hodnota emitovaných dluhopisů 828 512 tis. Kč (k 31. prosinci 2024 činí 771 311 tis. Kč), přičemž výše úrokových nákladů je dána efektivní úrokovou mírou 7,22 % p.a. Společnost 7. října 2025 emitovala 2. tranši zaknihovaných diskontovaných dluhopisů „ROHAN FIN. 0,00/29“ v celkové jmenovité hodnotě 1 050 000 tis. Kč se splatností dne 17. prosince 2029. Dluhopisy byly emitovány za emisní cenu ve výši 811 020 tis. Kč. Z celkové emise došlo ke zpětnému odkupu dluhopisů v nominální hodnotě 250 000 tis. Kč, přičemž emisní hodnota zpětného odkupu činila 193 100 tis. Kč. Prvotní ocenění ve výši 595 091 tis. Kč ovlivnily také transakční náklady ve výši 22 829 tis. Kč. K 31. prosinci 2025 činí naběhlá hodnota emitovaných dluhopisů 604 952 tis. Kč, přičemž výše úrokových nákladů je dána efektivní úrokovou mírou 7,12 % p.a. 3.6 Krátkodobé závazky Zůstatek k 31. 12. 2025 Zůstatek k 31. 12. 2024 Ostatní krátkodobé závazky 439 18 130 Celkem 439 18 130 Ostatní krátkodobé závazky v roce 2024 představovali zejména závazky za umístění dluhopisů a poplatky za zápis emise. V roce 2025 tvoří zůstatek závazky za přijaté služby. V roce 2025 společnost vykazuje daňové závazky z titulu daňové povinnosti ve výši 2 463 tis. Kč.
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 3.7 Výnosové úroky a výnos z modifikace Období od 1.1. 2025 do 31. 12. 2025 Období od 25. 7. 2024 do 31. 12. 2024 Úroky z poskytnutého úvěru (viz 3.1) 71 825 5 047 Výnosy z modifikace poskytnutého úvěru (viz 3.1.) 1 456 0 Celkem 73 281 5 047 3.8 Nákladové úroky Období od 1.1. 2025 do 31. 12. 2025 Období od 25. 7. 2024 do 31. 12. 2024 Nákladové úroky z bankovního úvěru Nákladové úroky z emitovaných dluhopisů (viz 3.5) 0 76 278 3 227 2 130 Celkem 76 278 5 357 3.9 Náklady na služby Období od 1.1. 2025 do 31. 12. 2025 Období od 25. 7. 2024 do 31. 12. 2024 Poplatky CDCP 0 365 Administrativní služby 646 0 Audit 631 394 Právní a notářské služby 10 35 Účetní, daňové služby a poradenství 775 126 Odměna za umístění dluhopisů 0 130 Odměna agenta 452 0 Aranžerské poplatky 0 54 Nájemné (nájmy aktiv malé hodnoty a krátkodobé nájmy) 36 0 Celkem 2 550 1 104
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 3.10 Finanční náklady Období od 1.1. 2025 do 31. 12. 2025 Období od 25. 7. 2024 do 31. 12. 2024 Poplatek za odkup dluhopisů 5 0 Poplatek za zřízení úvěru 0 600 Předčasná splátka úvěru a úroku 0 214 Celkem 5 814 4 ŘÍZENÍ FINANČNÍHO RIZIKA Společnost je z titulu své obchodní činnosti vystavena finančním rizikům plynoucím z uznání a ocenění finančních aktiv (poskytnuté úvěry a bankovní vklady) a finančních závazků (emitované dluhopisy). Riziko likvidity. Riziko likvidity je riziko, že hotovost nemusí být Společnosti k dispozici na zaplacení závazků v čase splatnosti za přiměřené náklady. Likvidita je řízena na konsolidované úrovni Skupiny a zároveň na úrovni jednotlivých dceřiných společností. Potřeba likvidity je nepřetržitě monitorována a její zvýšená neočekávaná potřeba je předem hlášená za účelem zabezpečení potřebných zdrojů. Analýza likvidity zveřejněná níže představuje nejopatrnější variantu zbývající doby splatnosti, proto je v případě závazků zohledněn první možný den splatnosti, kdežto u poskytnutých úvěrů nejdelší možné splacení. Analýza nederivátových finančních nástrojů sestavená podle zbývající smluvní doby splatnosti a zahrnující všechny očekávané smluvní peněžní toky, včetně v budoucnu naběhlých úrokových plateb je k 31. 12. 2025 následující: v tis. Kč Účetní hodnota Smluvní peněžní toky Do 3 měsíců 3 měsíce až 1 rok 1 rok až 5 let Finanční aktiva Peněžní prostředky 4 087 4 087 4 087 - - Poskytnuté úvěry 1 432 776 1 942 305 - - 1 942 305 Finanční aktiva celkem 1 436 863 1 946 392 4 087 - 1 942 305 Finanční závazky Emitované dluhopisy 1 433 464 1 900 000 - - 1 900 000 Ostatní krátkodobé závazky 439 439 439 - Finanční závazky celkem 1 433 903 1 900 439 439 - 1 900 000
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 Úvěrové riziko. Úvěrová kvalita bankovních zůstatků je s ohledem na to, že účet je vedený u J&T BANKY, a.s. hodnocena jako dobrá a úvěrové riziko jako nevýznamné. Agentura Moody´s oficiálně přidělila J&T BANCE v roce 2025 investiční rating Baa2 se stabilním výhledem. Hodnocení Baa představuje podle definice Moody´s „mírné kreditní riziko“. Důsledkem je odhad nemateriální výše očekávané úvěrové ztráty u bankovních vkladů. Úvěrová kvalita poskytnutého úvěru spojené osobě byla hodnota na základě ratingu přiřazeného skupině JTRE CR Ltd. a to BB-, což odpovídá ratingu Ba podle definice Moody´s a představuje „zvýšené kreditní riziko“. Důsledkem je nemateriální výše očekávané úvěrové ztráty u poskytnutého úvěru. Riziko úrokových sazeb. Poskytnutý úvěr spojené osobě je od 1. 1. 2025 úročený pevnou úrokovou sazbou, stejně jako vydané dluhopisy, které jsou též fixně úročeny. Zároveň splatnost emitovaných dluhopisů je shodná se splatností poskytnuté půjčky. S ohledem na tuto skutečnost není Společnost vystavena úrokovému riziku budoucích peněžních toků z titulu změny úrokové sazby. Riziko kurzů cizích měn. Společnost neeviduje žádné aktiva ani závazky denominované v cizích měnách, a proto není vystavena měnovému riziku. Řízení kapitálu. Společnost není povinna dodržovat žádné externě legislativou stanovené požadavky na kapitál, včetně jakýchkoli požadavků na solventnost či kapitálovou přiměřenost. Kapitál je řízen na konsolidované úrovni Skupiny. Cílem Skupiny na konsolidované úrovni při řízení kapitálu je chránit schopnost Skupiny pokračovat v činnosti, poskytovat výnosy pro akcionáře a prospěch ostatním zúčastněným stranám a udržovat optimální kapitálovou strukturu s cílem snížit náklady na kapitál. V souladu s ostatními společnostmi v tomto odvětví skupina monitoruje kapitál na základě čisté hodnoty aktiv. Skupina rovněž řídí poměr čistého zadlužení. Tento poměr je definován jako poměr mezi úročenými závazky od třetích osob s výjimkou jiné zadluženosti snížená o peněžní prostředky a celková aktiva Skupiny. 5 PODMÍNĚNÁ AKTIVA A ZÁVAZKY Společnosti není známá existence podmíněných aktiv nebo podmíněných závazků. Vůči Společnosti není veden žádný soudní spor, ani Společnosti není známo, že by vůči ní soudní spor mohl být zahájen. 6 TRANSAKCE SE SPŘÍZNĚNÝMI STRANAMI 6.1 Ovládající osoba Společnost je plně vlastněna společností J&T REAL ESTATE CR LIMITED, společností založenou a existující podle právních předpisů Kyperské republiky, zapsanou do kyperského obchodního rejstříku. Konečným vlastníkem a ovládající osobou je pan Dušan Palcr.
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 6.2 Obchodní transakce Společnost uskutečnila následující obchodní transakci vůči spřízněné osobě, společnosti Rohan E one, s.r.o., která je ve vztahu ke Společnosti její sesterskou společností, tedy je 100% vlastněná mateřskou společností J&T REAL ESTATE CR LIMITED. Dlouhodobé pohledávky z poskytnutých úvěrů vůči spřízněným stranám: Poznámky Zůstatek k 31. 12. 2025 Zůstatek k 31. 12. 2024 Rohan E one, s.r.o. 3.1 1 432 776 770 094 Celkem 1 432 776 770 094 Výnosy – úroky z poskytnuté půjčky – spřízněné strany: Poznámky Období od 1. 1. 2025 do 31. 12. 2025 Období od 25. 7. 2024 do 31. 12. 2024 Rohan E one, s.r.o. 3.7 73 281 5 047 Celkem 73 281 5 047 7 ODMĚNY KLÍČOVÝM ČLENŮM VEDENÍ Členové statutárních orgánů neobdrželi ve sledovaném období žádné peněžní ani nepeněžní plnění. 8 NÁSLEDNÉ UDÁLOSTI K 30. 1. 2026 bylo prodáno 12 500 ks Dluhopisů „ROHAN FIN. 0,00/29“, za prodejní cenu 98 438 tis. Kč, což představuje emisní kurz 78,75%. Po rozvahovém dni do data schválení účetní závěrky nedošlo k žádným dalším významným událostem, které by měly dopad na finanční situaci a výkonnost Společnosti.
Rohan financing s.r.o. ÚČETNÍ ZÁVĚRKA k 31. 12. 2025 Schválení účetní závěrky Tato účetní závěrka byla schválena jednateli. V Praze dne 27. 04. 2026
Rohan financing s.r.o. 23 - Baunario s.r.o. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 11773430 (do 17.12.2025); - Comenius development s. r. o. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 05619602 (do 17.12.2025); - Doblecon a.s. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 07015381; - ENDETA a.s. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 27963314, (50% podíl); - J&T REAL ESTATE CZ, a.s. se sídlem Praha 8, Sokolovská 700/113a, 186 00, IČ 28255534; - Karlín development II. s.r.o. se sídlem Praha 8, Sokolovská 700/113a, 186 00, IČ 28161980; - Menmar s.r.o. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 13976257; - PROSEK COURT s.r.o. se sídlem Praha 8, Sokolovská 700/113a, PSČ 186 00, IČ 27390993; - EnergoGRID se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 27908704; - Quarter CZ, s.r.o. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 11674491, (50% podíl); - Rohan D one, s.r.o. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 17490421; - Rohan E one offices, s.r.o se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 9529830; - Rohan E one, s.r.o. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 08972656; - Rohan E two, s.r.o. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 08972699; - Rohan Gate s.r.o. (dříve Rustonka West s.r.o.) se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 07825749; - TAVELA a.s. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 27570053 (95% podíl do 15.4.2025); - 360 real facilities s.r.o. se sídlem Průmyslová 1472/11, Hostivař, 102 00 Praha 10, IČ 05631661 (25% podíl); - J&T REAL ESTATE RENTAL s.r.o. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 19610637 (do 17. 12. 2025); - J&T REAL ESTATE P9 s.r.o. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 21850046; - J&T REAL ESTATE SMART SOLUTIONS a.s. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 01942603; - RAILSCANNER, s.r.o. se sídlem Italská 2581/67, Vinohrady, 120 00 Praha 2, IČ 07842511, ovládaná J&T REAL ESTATE SMART SOLUTIONS a.s., podíl 33,3%; - XT-Card a.s. se sídlem Praha 7, Komunardů 1584/42, Holešovice, 170 00 Praha 7, IČ 27408256, ovládaná J&T REAL ESTATE SMART SOLUTIONS a.s., podíl 32%; - ANNORA Tech s.r.o. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 23794461, ovládaná J&T REAL ESTATE SMART SOLUTIONS a.s., podíl 50% (od 7. 10. 2025); - JTZ global a.s. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 09030310; - JTZE a.s. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 08839662, ovládaná JTZ global a.s.; - JTZE Horní Moštěnice s.r.o. se sídlem Revoluční 130/30, 751 17 Horní Moštěnice, IČ 09001255, ovládaná JTZE a.s.; - ZE Nitra s.r.o. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 17711304, ovládaná JTZE Horní Moštěnice s.r.o.; - AGROSALES s.r.o. se sídlem Komenského 211, 742 01 Suchdol nad Odrou, IČ 27777944, ovládaná JTZE Horní Moštěnice s.r.o.;
Rohan financing s.r.o. 24 - EUROFARMS JIHLAVA s.r.o. se sídlem Heroltice 65,586 01 Jihlava, IČ 25252895, ovládaná JTZE Horní Moštěnice s.r.o.; - SALIX MORAVA s.r.o. se sídlem Revoluční 130/30, 751 17 Horní Moštěnice, IČ 25380893, ovládaná JTZE Horní Moštěnice s.r.o.; - AGROSUMAK s.r.o. se sídlem Komenského 211, 742 01 Suchdol nad Odrou, IČ 47672404, ovládaná JTZE Horní Moštěnice s.r.o.; - POTATO s.r.o. se sídlem Heroltice 65, 586 01 Jihlava, IČ 26969670, ovládaná JTZE Horní Moštěnice s.r.o.; - Agro - společnost MORAVA s.r.o. se sídlem Komenského náměstí 1052, 752 01 Kojetín, IČ 47676159, ovládaná JTZE Horní Moštěnice s.r.o.; - EUROFARMS AGRO-B s.r.o. se sídlem Palackého 740, 378 21 Kardašova Řečice, IČ 60066377, ovládaná JTZE Horní Moštěnice s.r.o.; - ROLANA s.r.o. se sídlem Újezd 60, 503 03 Černilov, IČ 26961962, ovládaná JTZE Horní Moštěnice s.r.o.; - BIOFARMS AGRO-B s.r.o. se sídlem Palackého 740, 378 21 Kardašova Řečice, IČ 19250096, ovládaná JTZE Horní Moštěnice s.r.o.; - JTZE Slovensko s.r.o. se sídlem Farná 1545, 935 66 Farná, Slovenská republika, IČ 47852291, ovládaná JTZE Horní Moštěnice s.r.o. (podíl 89%) a ZE Nitra s.r.o (podíl 11%); - GREEN POINT, spol. s r.o. se sídlem Farná 1545, 935 66 Farná, Slovenská republika, IČ 36551678, ovládaná JTZE Horní Moštěnice s.r.o. (podíl 88,7%) a JTZE Slovensko s.r.o. (podíl 11,3%); - Radar s.r.o. se sídlem Polnofarma 479, 951 42 Zbehy, Slovenská republika, IČ 31436846, ovládaná JTZE Horní Moštěnice s.r.o.(podíl 11,3%) a GREEN POINT, spol. s r.o. (88,7%); - Poľnohospodárske družstvo Podhorany se sídlem Podhorany 220, 951 46 Podhorany, Slovenská republika, IČ 00614041, ovládaná GREEN POINT, spol. s r.o. (podíl 0,42%) a JTZE Slovensko s.r.o. (podíl 99,58%); - JTZE Sobětice s.r.o. se sídlem Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 09001271, ovládaná JTZE a.s.; - Statek Sobětice s.r.o. se sídlem Sobětice 75, 339 01 Klatovy, IČ 46886087, ovládaná JTZE Sobětice s.r.o.; - Žďár Chudenice s.r.o. se sídlem Sobětice 75, 339 01 Klatovy, IČ 49789775, ovládaná JTZE Sobětice s.r.o.; - Farma Neznašovy s.r.o. se sídlem Sobětice 75, 339 01 Klatovy, IČ 25242041, ovládaná JTZE Sobětice s.r.o.; - Ekofarma Čachrov s.r.o. se sídlem Sobětice 75, 339 01 Klatovy, IČ 11935332, ovládaná Farma Neznašovy s.r.o.; - POLINE s.r.o. se sídlem Nebovidy č.p. 73, PSČ 280 02, IČ 62958500, ovládaná JTZE Sobětice s.r.o.; - Farma Blovice s.r.o. se sídlem Luční 812, 336 01 Blovice, IČ 47719672, ovládaná JTZE Sobětice s.r.o.; - Ekofarma Neurazy s.r.o. se sídlem Luční 812, 336 01 Blovice, IČ 17893194, ovládaná JTZE Sobětice s.r.o.; - Agro Odersko, a.s. se sídlem Skřivánčí 991/21, 742 35 Odry, IČ 25366726, ovládaná JTZE Sobětice s.r.o. (podíl 74,68%); - KADENZAMO LIMITED se sídlem Themistokli Dervi, 3, Julia House, 1066 Nicosia, Kyperská republika, HE 349654 (50% podíl); - Konsorcium Rohan, s.r.o. se sídlem Rohanské nábřeží 721/39, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 278 93 669, ovládaná KADENZAMO LIMITED;
Rohan financing s.r.o. 25 - Rohan engineering, s.r.o. se sídlem U Sluncové 666/12a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 089 72 621, ovládaná Konsorcium Rohan, s.r.o.; - Rohan D three, s.r.o. se sídlem U Sluncové 666/12a, 186 00 Praha 8, IČ 19396121, ovládaná Konsorcium Rohan, s.r.o.; - Rohan D four, s.r.o. se sídlem U Sluncové 666/12a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 19396007, ovládaná Konsorcium Rohan, s.r.o.; - Rohan Infra ED, s.r.o. se sídlem U Sluncové 666/12a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 19395965, ovládaná Konsorcium Rohan, s.r.o.; - Rohan Infra D, s.r.o. se sídlem U Sluncové 666/12a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČ 19339232, ovládaná Konsorcium Rohan, s.r.o.; Dále v této zprávě jsou výše uvedené osoby spolu se společností Rohan financing s.r.o. označovány jen jako „Propojené osoby“. Mezi ovládanou osobou a ovládajícími osobami nebyla ve sledovaném účetním období uzavřena ovládací smlouva. Žádné další osoby, které by dále mohly přímo nebo nepřímo ovládat společnost nejsou společnosti známy. II. Způsoby a prostředky ovládání Rohan financing s.r.o. a její úloha ve skupině Způsoby a prostředky ovládání: Způsoby a prostředky ovládání vyplývají ze 100% podílu ovládající osoby na základním kapitálu společnosti a jsou vykonávány prostřednictvím hlasovacích práv společnosti. . Ovládání je vykonáváno zejména prostřednictvím výkonu hlasovacích práv jediného společníka, schvalování strategických rozhodnutí a personálního propojení statutárních orgánů. Žádná smlouva ve smyslu ovládání nebyla uzavřena. Úloha ovládané osoby v rámci podnikatelského uskupení: Rohan financing s.r.o. je 100 % dceřinou společností společnosti J&T REAL ESTATE CR LIMITED, se sídlem: Klimentos, 41-43 KLIMENTOS TOWER, 2nd floor, Flat/Office 21, 1061, Nikósie, Kyperská republika HE 238691 Rohan Financing s.r.o. neovládá žádné právnické osoby jako dceřiné společnosti. Úlohou společnosti je výkon podnikatelské činnosti podle předmětu podnikání na území České republiky. III. Operace mezi Propojenými osobami v průběhu účetního období 2025 III.1 Smlouvy uzavřené mezi společností Rohan financing s.r.o. a Propojenými osobami: Se společností J&T REAL ESTATE CZ a.s. byly uzavřeny tyto smlouvy: Smlouva o podnájmu prostor sloužících podnikání ze dne 8.1.2025 Smlouva o poskytování odborné pomoci ze dne 8.1.2025
Rohan financing s.r.o. 26 Uvedené smlouvy byly uzavřeny za podmínek obvyklých v obchodním styku, odpovídajících podmínkám mezi nezávislými osobami, a nevykazují znaky pro Rohan financing s.r.o. zjevně nevýhodného ujednání. III.2 Jiné právní úkony učiněné mezi společností Rohan financing s.r.o. a Propojenými osobami v zájmu Propojených osob: V účetním období 2025 společnost Rohan financing s.r.o. neuskutečnila žádná jiná právní jednání s Propojenými osobami. III.3 Ostatní opatření, která byla přijata nebo uskutečněna společností Rohan financing s.r.o. na popud nebo v zájmu Propojených osob: V účetním období 2025 společnost Rohan financing s.r.o. nepřijala žádná ostatní opatření na popud nebo v zájmu Propojených osob. Pokud jde o jiné propojené osoby ve vztahu ke společnosti Rohan financing s.r.o. jako zpracovateli než ty, které jsou uvedeny v této zprávě, nejsou zpracovateli Rohan financing s.r.o. ani při vynaložení veškeré péče požadované po řádném hospodáři známy. Pokud jde o jiné právní úkony učiněné v zájmu nebo na popud propojených osob, nebyly v účetním období, kromě těch, které jsou uvedeny v této zprávě, přijaty ani učiněny. Po prozkoumání a prověření právních vztahů mezi zpracovatelem Rohan financing s.r.o. a propojenými osobami lze konstatovat, že v důsledku smluv, jiných právních úkonů a všech ostatních opatření, která byla společností jako zpracovatelem v účetní období v zájmu nebo na popud propojených osob učiněna či přijata nevznikla zpracovateli společnosti Rohan financing s.r.o. žádná újma. IV. Posouzení toho, zda vznikla ovládané osobě újma, a posouzení jejího vyrovnání podle § 71 a 72 ZOK Jednatelé společnosti Rohan financing s.r.o. prohlašují, že společnost Rohan financing s.r.o. nebyla žádným způsobem poškozena jednáním ovládající osoby či osoby ovládané stejnou osobou. Společnosti Rohan financing s.r.o. tedy nevznikla na základě smluvních ani jiných vztahů s propojenými osobami žádná újma, která by nebyla vyrovnána dle § 71 a 72 ZOK. V. Zhodnocení výhod a nevýhod plynoucí ze vztahů mezi ovládající osobou a osobou ovládanou a mezi ovládanou osobou a osobami ovládanými stejnou ovládající osobou včetně konstatování, zda převládají výhody nebo nevýhody a jaká z toho pro ovládanou osobu plynou rizika Obecně lze konstatovat, že ze vztahů mezi propojenými osobami neplynou zvláštní výhody. Vzájemné vztahy mezi propojenými osobami žádná rizika či nevýhody nepřináší.
Rohan financing s.r.o. 27 Jednatelé společnosti Rohan financing s.r.o. prohlašují, že společnost nebyla žádným způsobem poškozena jednáním ovládající osoby či osoby ovládané stejnou osobou. Společnosti tedy nevznikla na základě smluvních ani jiných vztahů s propojenými osobami žádná újma. VI. Přehled jednání učiněných v účetním období roku 2025, která byla učiněna na popud nebo v zájmu ovládající osoby nebo jí ovládaných osob, pokud se takovéto jednání týkalo majetku, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu ovládané osoby zjištěného podle poslední účetní závěrky V průběhu účetního období nebyly v zájmu či na popud osoby ovládající a osob ovládaných osobou ovládající učiněna žádná jednání týkající se majetku, který přesahuje 10 % vlastního kapitálu ovládané osoby zjištěného podle poslední účetní závěrky. VII. Závěrečná prohlášení Jednatelé společnosti Rohan financing s.r.o., prohlašují, že do zprávy o vztazích společnosti Rohan financing s.r.o., vyhotovované dle ustanovení § 82 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, v platném znění, za účetní období od 1.1.2025 do 31.12.2025, uvedlo veškeré informace, k datu podpisu této zprávy známé, o: smlouvách mezi Propojenými osobami; plnění a protiplnění poskytnutém Propojeným osobám; jiných právních jednáních učiněných v zájmu těchto Propojených osob; a veškerých opatřeních přijatých nebo uskutečněných v zájmu nebo na popud těchto Propojených osob.
Rohan financing s.r.o. 28 VIII. ZPRÁVA JEDNATELŮ SPOLEČNOSTI Rohan financing s.r.o. se sídlem: Sokolovská 700/113a, Karlín, 186 00 Praha 8, IČO: 218 25 807, spisová značka: C 407033 vedená u Městského soudu v Praze (dále jen „Společnost“) k řádné účetní závěrce Společnosti za rok 2025 a návrh na vypořádání hospodářského výsledku Společnosti za rok 2025 k rozhodnutí jediného společníka při výkonu působnosti valné hromady Společnosti V této zprávě se jednatelé Společnosti zabývají hodnocením řádné účetní závěrky Společnosti, sestavené ke dni 31.12.2025 a návrhem na vypořádání hospodářského výsledku Společnosti za rok 2025. Účetní závěrka ke dni 31.12.2025 zahrnuje veškeré operace patřící do účetního období roku 2025. Podrobnosti k jednotlivým částem účetní závěrky jsou obsaženy v přiložené účetní závěrce. Jednatelé Společnosti konstatují, že řádná účetní závěrka Společnosti odpovídá skutečnosti, je sestavena ve smyslu platných právních předpisů České republiky, účetnictví je vedeno průkazně a věrně vyjadřuje stav majetku Společnosti. Hlavní ukazatele řádné účetní závěrky za rok 2025 (v tis. Kč) Aktiva celkem 1 439 334 Vlastní kapitál a závazky celkem 1 439 334 Dlouhodobá aktiva 1 434 872 Vlastní kapitál 2 968 Krátkodobá aktiva 4 462 Dlouhodobé závazky celkem 1 433 464 Ostatní aktiva 0 Krátkodobé závazky celkem 2 902 Hospodářským výsledkem za rok 2025 je zisk ve výši 2 902 tis. Kč. Jednatelé navrhují jedinému společníkovi schválit řádnou účetní závěrku Společnosti za rok 2025. Návrh na vypořádání hospodářského výsledku za rok 2025: Jednatelé Společnosti navrhují jedinému společníkovi schválit vypořádání hospodářského výsledku za rok 2025 tak, že zisk ve výši 2 902 tis. Kč bude převeden na účet nerozděleného zisku minulých let.
